Gewerbemietvertrag ohne Schriftform: Was Sie wissen müssen

Ein befristeter Mietvertrag für Geschäftsräume, der nicht der gesetzlichen Schriftform entspricht, kann zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen. Eine nicht schriftlich vereinbarte Kündigungsfrist, die länger als die gesetzliche Frist ist, wird nicht anerkannt.

Gewerbemietverträge und die Bedeutung der Schriftform

Ein Mietvertrag ist mehr als nur eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen spielen die gesetzlichen Vorgaben eine entscheidende Rolle. Ein aktueller Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden vom 27. Februar 2024 (AZ: 5  U 2077/23) verdeutlicht dies: Ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform kann dazu führen, dass der Mietvertrag als unbefristet gilt und die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist nicht greift, wenn sie länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist.

Hintergrund des Falles

In dem behandelten Fall hatte ein Versicherungsfachgeschäft einen Mietvertrag mit einer Immobiliengesellschaft abgeschlossen. Der Mietvertrag war ursprünglich auf drei Jahre befristet und sah Verlängerungen vor, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wurde. Dieser Vertrag wurde jedoch nur von einem Vertreter der Gesellschaft unterschrieben, wodurch die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten wurde.

Die gesetzliche Schriftform nach §§ 550, 578 BGB

Nach deutschem Recht muss ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, schriftlich erfolgen (§ 550 BGB). Fehlt diese Schriftform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies bedeutet, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen zur Anwendung kommen.

Konsequenzen des Schriftformverstoßes

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag zum 31. August 2023 gekündigt, was der Mieter jedoch bestritt. Der Vermieter argumentierte, dass die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende gelte (§ 580a Abs. 2 BGB), da der ursprüngliche Mietvertrag nicht die gesetzliche Schriftform einhielt. Das Gericht stimmte dieser Auffassung zu und entschied, dass der Mietvertrag zum 31. Dezember 2023 beendet wurde.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Für beide Parteien ist es entscheidend, die gesetzlichen Vorgaben zur Schriftform zu beachten. Ein Verstoß kann dazu führen, dass der Vertrag als unbefristet gilt und nur die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen. Dies kann insbesondere für Vermieter nachteilig sein, wenn sie mit längeren vertraglichen Kündigungsfristen kalkuliert haben.

Tipps für Mietverträge:

Sorgfältige Prüfung: Stellen Sie sicher, dass alle Vertragsparteien den Mietvertrag unterschreiben und die wesentlichen Vertragsbedingungen klar und schriftlich festgehalten sind.

Nachträge korrekt abfassen: Jeder Nachtrag zum Mietvertrag sollte deutlich auf den Ursprungsvertrag und alle bisherigen Nachträge Bezug nehmen, um die gesetzliche Schriftform zu wahren.

Rechtzeitige Beratung: Lassen Sie sich bei Unsicherheiten rechtzeitig beraten, um teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform bei Gewerbemietverträgen kann schwerwiegende Folgen haben. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten darauf achten, dass alle vertraglichen Vereinbarungen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Im Zweifel bietet eine rechtliche Beratung Sicherheit und kann helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

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