Der Gewerbemietvertrag

Einführung 

Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet sondern ein Teil des Mietrechts und richtet sich nach den Paragrafen §§ 535 ff und §§ 580a BGB. Die Vereinbarung eines gewerblichen Mietvertrags stellt für den Mieter eine kritische Voraussetzung für die Etablierung eines Geschäftsortes dar. Ebenso bedeutet dies für den Vermieter, neben dem kontinuierlichen Mieteinkommen, eine Möglichkeit zur Aufwertung des jeweiligen Objektes. Vor der Vertragsunterzeichnung sollten daher beide Parteien sich intensiv mit der rechtlichen und marktwirtschaftlichen Situation auseinandersetzen. Im Gegensatz zu Wohnraummietrecht, handelt es sich beim Gewerbemietrecht um reines Vertragsrecht ohne spezielle besondere Schutzmechanismen durch Landes- oder Bundesgesetzgebung. Die folgenden Anmerkungen sollen Ihnen einige Grundlagen liefern.

1. Geltungsbereich des Gewerberaummietrechts 

Die Anwendung dieses Rechtssegments kommt in Betracht, wenn die gemieteten Flächen hauptsächlich für geschäftliche, und nicht für private Wohnzwecke, genutzt werden. Die Beurteilung erfolgt dabei nach dem im Vertrag festgelegten Nutzungszweck, nicht nach der realen Anwendung. Zu den Vertragsparteien können sowohl natürliche als auch juristische Entitäten gehören. Darüber hinaus sind auch Personengesellschaften, wie OHG und KG, fähig, Verträge in ihrem Namen zu schließen. Bei sonstigen Personenvereinigungen, wie der GbR, ist die kollektive Vertragsunterzeichnung durch alle Gesellschafter erforderlich, wobei die Beauftragung eines Bevollmächtigten für künftige Vertragsangelegenheiten vorteilhaft sein kann.

2. Struktur des Gewerberaummietvertrags 

Die exakte Definition der Mieträume ist von zentraler Bedeutung. Es ist ratsam, die Räume nach anerkannten Standards genau zu vermessen (etwa nach DIN 277). Weiterhin sollte eine detaillierte Liste aller Räumlichkeiten und angrenzender Gebäude erstellt werden, falls das gesamte Objekt nicht in Gänze gemietet wird. Eine farblich markierte Skizze kann bei der Vermeidung späterer Unklarheiten hilfreich sein. Das Hauptaugenmerk sollte auf die Festlegung des vertraglich zulässigen Gebrauchs der Mietsache gelegt werden. Änderungen im Betriebsablauf auf Seiten des Mieters sollten im Einklang mit dem im Vertrag definierten Nutzungszweck stehen. So ist in der Regel die "Art des Betriebs" präzise im Vertrag festgeschrieben. Der Vermieter hat in der Regel die Pflicht, durch die Vermietung an andere Geschäfte auf demselben oder angrenzenden Grundstücken keine Wettbewerbsverzerrung zu verursachen.Bei gewerbsmäßigen Tätigkeiten, die einer Genehmigung bedürfen, muss bei der Ausarbeitung des Vertrags besondere Sorgfalt angewandt werden. Zum Beispiel muss für das Betreiben einer Gaststätte eine entsprechende Lizenz vorhanden sein. Diese wird nur bei Erfüllung spezieller Bedingungen, wie etwa baurechtlichen und hygienischen Anforderungen, erteilt. Da die Wirksamkeit des Mietvertrags im Allgemeinen nicht von einer solchen Lizenz abhängig ist, besteht das Risiko eines gültigen Vertrags ohne die Möglichkeit, die Geschäftstätigkeit auszuführen. Durch eine aufschiebende Bedingung kann sichergestellt werden, dass der Vertrag erst mit Erteilung der erforderlichen Genehmigung in Kraft tritt.Für behördliche Auflagen und Erlaubnisse ist in der Regel der Mieter verantwortlich. Bei standardisierten Gewerbemietverträgen kann der Vermieter nicht generell alle Auflagen auf den Mieter abwälzen. Eine solche Klausel könnte als unangemessen und damit als unwirksam angesehen werden. Bei der Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt implizit die Zusage des Vermieters, dass die Räumlichkeiten für diesen Zweck auch tatsächlich geeignet sind.

3. Laufzeit des Gewerbemietvertrages

Die Flexibilität in der Vereinbarung der Laufzeit eines Gewerbemietvertrages bietet den Vertragsparteien verschiedene Optionen, die sich an den individuellen Bedürfnissen und Strategien orientieren. Die Möglichkeit einer automatischen Verlängerung, sofern sie vereinbart wird, schafft sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter Planungssicherheit, während sie gleichzeitig Raum für Anpassungen in einem sich wandelnden wirtschaftlichen Umfeld lässt.

4. Kündigungsmöglichkeiten

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht sieht das Gesetz insbesondere keine Schriftform für eine Kündigung vor. Insbesondere die Möglichkeiten einer außerordentlichen Kündigung und der Einfluss von Sonderkündigungsrechten sind nicht zu unterschätzende Faktoren. In diesem Kontext ist die Komplexität der gesetzlichen Regelungen und der oft vertraglich vereinbarten Sonderbestimmungen von Bedeutung. Die Fallstricke im Rahmen der Beendigung sind so zahlreich, dass wir sie in einzelnen Rechtstipps behandeln werden. In der Regel sollte man sich zu Begin und bei Beendigung eines Gewerbemietvertrages anwaltlichen Rat von einer im Gewerbemietrecht tätigen  Kanzlei einholen.

5. Miethöhe und Nebenkosten

Miethöhe und Nebenkosten sind im Gewerbemietrecht frei verhandelbar. Die Wahl der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten, insbesondere in Bezug auf die Nebenkosten und die Mietanpassungen, unterstreicht die Notwendigkeit, alle Aspekte im Vorfeld gründlich zu analysieren und im Vertrag klar zu regeln.

6. Mietanpassungen und Streitbeilegungsmechanismen

Das gleiche gilt für Mietanpassungen. Zudem können die Parteien für Konfliktfällte Schiedsgerichtsvereinbarungen treffen. Die freien Mietanpassungsmöglichkeiten sowie die Optionen einer schiedsgerichtlichen Streitbeilegung bieten sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine Palette von Werkzeugen zur flexiblen Anpassung an wechselnde Marktbedingungen und zur effizienten Konfliktlösung.

7. Sicherheitsleistungen im Mietverhältnis

Zusätzlich zur gesetzlichen Sicherungsmechanismen wie dem Vermieterpfandrecht ist es gängig, dass der Gewerbemieter eine Sicherheitsleistung bereitstellt. Ob als Barkaution, Bürgschaft oder durch Hinterlegung von Sparbüchern – die Modalitäten variieren.

Rechte bei Mängeln

Wenn die Räumlichkeiten mangelhaft sind, sodass ihre vorgesehene Nutzung beeinträchtigt ist, hat der Mieter das Recht, eine Behebung des Mangels zu fordern. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Sollte die Mängelbehebung verzögert sein, ist eine Selbstvornahme unter anschließendem Auslagenersatz möglich.Neben der Möglichkeit der Mängelbeseitigung besteht auch das Recht zur Mietminderung, solange der Mangel erheblich ist. Darüber hinaus können unter bestimmten Umständen Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Im äußersten Fall kann der Vertrag auch außerordentlich gekündigt werden. Vor der Inanspruchnahme solcher Rechte wird dringend die Konsultation eines Rechtsanwaltes empfohlen.

Steuerliche Gesichtspunkte

Im Grundsatz sind Mietzahlungen nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings ermöglicht § 9 UStG dem Vermieter, die Miete als umsatzsteuerpflichtig zu deklarieren. Eine solche Steuerpflicht muss im Mietvertrag explizit angeführt sein. Für den Fall, dass der Mieter ebenfalls vorsteuerabzugsfähig ist, kann er den Umsatzsteuerbetrag beim Finanzamt geltend machen.

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