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Gewerberaummietrecht: Zur unzulässigen Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter

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Gewerberaummietvertrag: zur unzulässigen Überwälzung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen auf den Mieter. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris.

Die Ausgangslage:

Anders als im Wohnraummietrecht kann im Gewerberaummietrecht die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Dies gilt jedenfalls, soweit sich die Verpflichtung auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Bei einer Überwälzung im Mietvertrag über diese Grenze riskiert der Vermieter die Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Der Fall:

Der Vermieter eines Einkaufszentrums hatte folgende Klausel im Mietvertrag aufgenommen: Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Anschließend folgten Aufzählungen diverser konkreter Nebenkosten, wobei auch hier explizit Instandhaltungskosten übertragen wurden.

Diese weiträumige Übertragung hat zur Folge, dass der Mieter auch Kosten tragen musste, die durch die Instandhaltung und Instandsetzung von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Flächen entstehen. Eine betragsmäßige Beschränkung der Höhe nach war nicht vorgesehen.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB. …
Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter, die dem Mieter die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung des Mietobjekts übertragen wollen, müssen bei der Formulierung auch im Gewerberaummietrecht Aufmerksamkeit walten lassen. Wer es übertreibt, riskiert eine Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Das gilt auch dann, wenn die Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen umgelegt werden sollen. Letztlich macht es keinen Unterschied, ob der Mieter die Verpflichtung zur Instandsetzung bzw. Instandhaltung direkt übernimmt oder ob er über die Nebenkostenabrechnung die Kosten dafür tragen. Verstöße können zur teilweisen Unwirksamkeit auch der betreffenden Nebenkostenabrechnung führen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Prüfen Sie bereits bei Vertragsschluss, ob Ihr Mietvertrag eine Überwälzung der Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtungen das Mietobjekt enthält. Im Gewerberaummietrecht ist eine solche Überwälzung nicht ohne weiteres unwirksam. Nichtsdestotrotz kann dies zu einer möglichen finanziellen Mehrbelastung des Mieters führen. Umgekehrt müssen Sie Klauseln, die allzu weitreichend sind unter Umständen gar nicht fürchten, da diese unwirksam sind. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung des Mietobjekts verbleibt dann gemäß der gesetzlichen Regelungen beim Vermieter. Auch wenn Sie Nebenkostenabrechnungen erhalten, sollten diese auf Positionen, die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung betreffen, überprüft werden. Nur bei wirksamer Vereinbarung im Mietvertrag sind solche Positionen umlegbar.

1.12.2014

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Rechtstipp vom 07.01.2015
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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