Grunderwerbsteuer sparen durch PV-Anlage

Endlich wird der Traum vom Eigenheim wahr. Das kleine Häuschen ist in einem Top-Zustand. Wärmepumpe und Photovoltaikanlage sorgen für annehmbare Unterhaltskosten...

Aber der Preis ist natürlich nicht ohne. Und dann noch das Finanzamt. Je nach Bundesland fallen auf den Kaufpreis 5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Lediglich in Bayern wird es mit 3,5 Prozent zumindest etwas günstiger. (Werte Stand 2023)

Vielen Käufern ist zum Glück bekannt, dass sie für "mitverkaufte bewegliche Sachen" keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Die Klassiker sind hier die Einbauküche, der freistehende Kaminofen oder die Gartenmöbel. 

Demgegenüber gilt: Die festverbauten Bestandteile des Gebäudes fallen als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks i.S.d. § 94 BGB unter die Grunderwerbsteuer. Hierzu zählt z.B. auch die Wärmepumpe als Bestandteil der Heizungsanlage, selbst wenn sie neben dem Haus steht und nur durch ein paar Kabel und Schläuche verbunden ist.

Also wird der auf bewegliche Sachen entfallende Kaufpreisanteil gesondert ausgewiesen. Nicht selten mit viel Kreativität, die man später gegenüber dem Finanzamt rechtfertigen muss. Trotzdem häufig mit geringem Einsparpotential.

Die Photovoltaikanlage hat Einsparpotential!

Oft übersehen wird, dass mitverkaufte PV-Anlagen beim Immobilienkauf ein deutliches Einsparpotential bei der Grunderwerbsteuer mit sich bringen können. Sie sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nämlich "bewegliche Sachen", wenn die Elemente auf dem Dach montiert sind. Sie zählen damit - anders also sogenannte In-Dach-Anlagen - nicht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks i.S.d. § 94 BGB. 

Für Käufer einer neuen Anlage hat diese Einordnung der Rechtsprechung die nachteilige Folge, dass anstelle von 5 Jahren Gewährleistung nur 2 Jahre nach Kaufrecht gelten, soweit nichts anderes vereinbart wird. 

Für Personen, die eine Immobilie mit PV-Anlage kaufen, kann dies jedoch den Vorteil haben, dass der (nicht selten deutlich fünfstellige) Wert der Anlage keine Grunderwerbsteuer auslöst. Als Käufer ist man daher gut beraten, im Kaufvertrag eine Photovoltaikanlage gesondert mit einem angemessenen Wert auszuweisen.

Auch die Art der Nutzung ist für das Finanzamt entscheidend

Es gibt außerdem noch ein weiteres Kriterium. So beurteilt die Finanzverwaltung  PV-Anlagen auch nach der Art der Nutzung.  Wenn die Anlage ausschließlich der Eigenversorgung dient, ist der Kauf grunderwerbsteuerpflichtig. Das Argument: Die Anlage ist doch ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, weil für die Energieversorgung relevant.

Dient die Anlage (auch) dem gewerblichen Verkauf der erzeugten Energie, soll der Kauf grunderwerbsteuerfrei sein. Das soll auch für die zahlreichen kleingewerblichen Anlagen gelten. 

In jedem Fall gilt:

Ist die PV-Anlage nicht bereits im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, wird kaum eine Chance bestehen, von einer Steuerbefreiung zu profitieren.

Endgültige Sicherheit gibt im Übrigen nur eine Nachfrage beim jeweiligen Finanzamt.

Die Anlage im Kaufvertrag zu erwähnen, ist übrigens doppelt sinnvoll.

Denn bewegliche Sachen werden ja nicht automatisch mit der Immobilie verkauft. Ist die Anlage als bewegliche Sache einzustufen und nicht erwähnt, wäre es also theoretisch möglich, dass sie bei Übergabe nicht mehr vorhanden ist. Eine solche Überraschung möchte schließlich niemand erleben...