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Grunderwerbsteuer: Vorsicht bei „Sparmodellen“ & Tricks!
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Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und wiegt (leider) betragsmäßig sehr:
Je nach Bundesland, in dem das Kaufgrundstück gelegt, beträgt diese zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückskaufpreises. Ein schmerzhafter Betrag für viele private Bauherren...
Es überrascht deshalb nicht, dass immer wieder Konstruktionen vorgeschlagen werden, die zu einer Verringerung dieser Kaufnebenkosten führen sollen. Hinzu kommen natürlich geringere Beurkundungskosten sowie Ersparnisse bei den Grundbuchkosten.
Eine der gängigen Konstruktionen besteht darin, dass beim Kauf von Immobilien vom Bauträger lediglich der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet wird. Über die Errichtung der Immobilien wird ein privatschriftlicher Werkvertrag abgeschlossen, der als solcher nicht beurkundungspflichtig ist.
Im Grunde genommen wird also ein einheitlicher Erwerbsvorgang aufgespalten in zwei voneinander getrennte Vertragswerke. Die Probleme, die hierdurch entstehen, sind vielfältig:
Zunächst besteht das hohe Risiko, dass diese willkürliche Aufspaltung eines einheitlichen Erwerbsvorgangs zur Unwirksamkeit beider Verträge führt, da durch diese Aufspaltung die gesetzlich vorgesehene Beurkundungspflicht für Immobilienkaufverträge umgangen wird.
Diese Gefahr besteht nicht nur dann, wenn Bauträger und Grundstücksveräußerer identisch sind, sondern bereits dann, wenn der Grundstücksverkäufer in irgendeiner Form dem Bereich des Bauträgers zugerechnet werden muss. Als Indiz ist hierbei ausreichend, dass der Käufer dieses Grundstück nur erwerben kann, wenn er zugleich mit dem Bauträger einen entsprechenden Vertrag abschließt, dass der Käufer das Grundstück ohne diesen Bauvertrag nicht erworben hätte oder aber auch die enge zeitliche Abfolge von Abschluss des Werkvertrages und anschließendem Kauf des Grundstücks.
Die Auswirkungen der Unwirksamkeit beider Verträge sind schwer abschätzbar, zumindest kann gesagt werden, dass Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Immobilie nicht durchsetzbar sind, da es ja keinen Bauvertrag mehr gibt.
Ein weiteres Problem besteht darin, dass die Makler-Bauträgerverordnung (MaBV), die wirksame Schutzvorkehrungen für den Käufer vorsieht, nur bei einem einheitlichen, beurkundeten Bauträgervertrag Anwendung findet. Auf einen privatschriftlichen Bauvertrag finden diese keine Anwendung.
Dies wirkt sich vor allem dann aus, wenn beispielsweise der Bauträger wirtschaftliche Probleme hat, das Bauvorhaben fertig zu stellen und der Käufer feststellt, dass er zu hohe Vorauszahlungen geleistet hat. Dem würden die Schutzmechanismen der MaBV entgegenwirken. Bei der „Aufspaltungskonstruktion“ greifen diese Schutzbestimmungen der MaBV allerdings nicht.
Rechtsanwalt Finn Streich
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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