Gut informiert ist die halbe Miete: Was Sie über Mietverträge wissen sollten - Teil 2

In Deutschland werden jedes Jahr rund 1,5 Millionen Mietverträge neu abgeschlossen. Mieter und Vermieter treffen darin Absprachen und Vereinbarungen, die neben den gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht die Grundlage für das Mietverhältnis bilden. Doch was genau regelt ein Mietvertrag über Wohnraum? Was muss in dem Vertrag drinstehen und was darf darin nicht enthalten sein? Welche Klauseln sind unwirksam? Die Antworten auf diese und weitere häufigen Fragen lesen Sie in diesem Artikel.

Lesen Sie auch unseren Teil 1 zum Artikel "Gut informiert ist die halbe Miete: Was Sie über Mietverträge wissen sollten - Teil 1".

Welche Regelungen zum Mietgegenstand sind wichtig?

Mit dem Mietgegenstand wird die Mietsache selbst festgelegt und möglichst genau beschrieben. Dazu zählt der Ort der Mietwohnung, die Lage der Wohnung im Haus sowie die Anzahl der Zimmer,. Wenn ein Garten oder Kellerräume, Trockenräume, eine Garage oder ein Stellplatz mitvermietet wird, sollte auch dies unter dem Punkt "Mietgegenstand" aufgeführt werden. So besteht von Anfang an Klarheit darüber, was der Mieter uneingeschränkt benutzen darf. Während der gesamten Mietzeit muss der Vermieter dann alles zur Verfügung stellen, was unter dem Mietgegenstand aufgeführt und festgelegt wurde. Wird die Wohnung mit einer Einbauküche vermietet, sollte auch dies im Mietvertrag festgehalten werden.

Die Angabe zur Wohnfläche ist zwar nicht zwingend, aber sehr sinnvoll. Die Wohnungsgröße ist zum Beispiel für die Festlegung der Miete, für spätere Mieterhöhungen oder für die Abrechnung der Betriebskosten wichtig. Eine klare Vereinbarung über die vermietete Wohnfläche beugt somit Unsicherheiten und unnötigen Diskussionen vor. Die Wohnfläche wird üblicherweise über die sogenannte Wohnflächenverordnung ermittelt. Wenn Sie hierzu Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Was gilt, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart?

Dieser Fehler wirkt sich bei der Miethöhe nur dann aus, wenn die Differenz bei der Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters ausmacht. Nur dann kann der Mieter eine Reduzierung der Miete fordern. Aber Achtung: diese sogenannte "10-Prozent-Toleranzgrenze" gilt nicht für Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen. Hier ist allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Extra-Tipp:
Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern, den Mietvertrag fristlos kündigen und/oder zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.04.2009 (Az. VIII ZR 142/08).

Was bewirkt die Mietpreisbremse?

In einem Mietvertrag wird üblicherweise immer eine Nettokaltmiete vereinbart. Das bedeutet, dass Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, Heizkosten, Grundsteuer usw. zur eigentlichen Miete noch hinzu kommen. Die Nettokaltmiete kann zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich frei vereinbart werden. Allerdings gilt dies nicht grenzenlos. Der Gesetzgeber hat die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, um den Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Der Vermieter darf demnach in der Regel nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent als Miete fordern. Die Mietpreisbremse gilt in rund 300 deutschen Städten. In Städten ohne Mietpreisbremse können Vermieter im Prinzip so hohe Mieten verlangen wie sie wollen. Das Gesetz schützt Mieter vor Wuchermieten kaum.   

Beginn und Dauer des Mietverhältnisses: Welche Fristen sind zu beachten?

Im Mietvertrag wird festgelegt, wann das Mietverhältnis beginnen soll. Ab diesem konkreten Datum muss die Miete wie vertraglich vereinbart an den Vermieter bezahlt werden. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, läuft dieser so lange, bis der Mieter kündigt oder der Vermieter unter Angabe eines Kündigungsgrundes (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) kündigt. Für die Kündigung gelten in der Regel die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Diese Kündigungsfristen sind bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu beachten:

• Kündigt der Mieter, dann beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Etwas anderes gilt nur dann, wenn im Mietvertrag eine kürzere Frist vereinbart worden ist. Zulässig ist also nur eine Bevorteilung des Mieters, jedoch keine nachteilige abweichende Regelung.
  
  
• Kündigt der Vermieter, dann beträgt die Kündigungsfrist drei bis neun Monate, bei alten Mietverträgen unter Umständen sogar zwölf Monate. Die konkrete Kündigungsfrist ist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig.

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