Mieträume beschädigt: Vermieterrechte bei Auszug

Wird das Mietverhältnis beendet hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Rückgabe bedeutet, dass dem Vermieter wieder der unmittelbare Besitz an den Mieträumen eingeräumt wird. Nicht selten stellen Vermieter nach der Rückgabe fest, dass sich die Mieträume nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. In der Rechtspraxis streiten die Parteien häufig darüber, ob und in welchem Umfang Mieter für Schäden oder nicht vorgenommene Renovierungsarbeiten haften muss. In diesem Rechtstipp erklären wir die wesentlichen Rechte und Pflichten.

Schadensersatzanspruch bei nicht vertragsgemäßen Gebrauch

Der Mieter darf die Mieträume nur im vertragsgemäßen Rahmen gebrauchen. Überschreitet er diese Grenze und wird die Mietsache dadurch beschädigt oder verschlechtert sich ihr Zustand, kann der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung nach § 280 Absatz 1 BGB u.a. geltend machen. Aber aufgepasst: Sind die Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache aus einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden, hat der Vermieter keine Erstattungsansprüche. Ob die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs vom Mieter überschritten worden ist und ob Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter bestehen, hängt immer vom Einzelfall ab und sollte daher vorab im Rahmen einer anwaltlichen Beratung individuell geprüft werden.  

Bohr- und Dübellöcher: Häufige Konfliktfelder bei Auszug

In der Praxis zeigen sich immer wieder dieselben Konfliktfelder, bei denen Vermieter sich fragen, ob Sie die Mietsache in diesem Zustand zurücknehmen müssen und ob Sie etwaige Mängel auf eigene Kosten beseitigen müssen oder den Mieter zur Beseitigung auffordern dürfen.

In Wohnräumen, Küche und Flur ist der Mieter auch ohne eine besondere mietvertragliche Vereinbarung dazu verpflichtet, sämtliche Nägel, Haken und Schrauben zu entfernen und dazugehörige Bohr- und Dübellöcher wieder zu verschließen. Gibt der Mieter diese Mieträume zurück ohne solche Gebrauchszustände vorher beseitigt zu haben, kann der Vermieter den Mieter zur Beseitigung unter angemessener Fristsetzung auffordern. Verstreicht die Frist erfolglos, kann  der Vermieter selbst die Beseitigung vornehmen oder Beauftragung und vom Mieter die dafür entstandenen Kosten und Aufwendungen erstattet verlangen. Bei derartigen Schadensersatzansprüchen sollten sich Vermieter vorab dazu beraten und prüfen lassen, ob alle Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch vorliegen, da es hierbei einige Anforderungen zu berücksichtigen gibt, die juristische Laien häufig übersehen und gar nicht kennen.

Beschädigung von Teppichböden

Wenn der Vermieter die Mieträume mit einem Teppichboden ausgestattet hat, so muss er etwaige durch die Benutzung entstandenen Laufspuren als vertragsgemäßen Gebrauch hinnehmen. In solchen Fällen kann er vom Mieter beim Auszug nicht die Erneuerung des Teppichbodens verlangen. Gleiches gilt für kleinere vereinzelte Flecken. Diese gehören ebenfalls nach der Rechtsprechung zum noch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. 

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Teppich in größerem Ausmaß wie durch Rotwein-, Brand- oder Urinflecken von Tieren verunreinigt ist und damit ein über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Beschädigung vorliegt. Der Mieter haftet dem Vermieter in diesen Fällen für die Kosten der notwendigen Erneuerung. Hierbei ist jedoch die Berechnung der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen, da der Mieter bei Auszug nicht einen neuwertigen Teppichboden schuldet. Die Berechnung des Vorteilsausgleichs muss individuell im Einzelfall geprüft werden und bei Unsicherheiten sollte auch hierzu vorab juristischer Rat eingeholt werden.

Kurze Verjährungsfrist droht: Vermieter sollten sich anwaltlich beraten lassen

Stellen Vermieter bei der Rückgabe der Mietsache Beschädigung oder Veränderungen fest, sollten etwaige Rechtsansprüche gegenüber dem Mieter von einem erfahrenen Anwalt oder einer erfahrenen Anwältin geprüft werden. Eine Prüfung sollte zeitnah erfolgen, da etwaige Schadensersatzansprüche innerhalb kurzer Frist verjähren. Dies wird von juristischen Laien häufig übersehen und etwaige bestehende Ansprüche sind dann gegenüber den Mietern nicht mehr durchsetzbar. Um finanzielle Schäden in nicht unerheblicher Höhe zu vermeiden, ist daher eine zeitnahe anwaltliche Beratung und Prüfung zu empfehlen, wenn Vermieter nach dem Auszug Schäden an der Mietsache feststellen.