Haftung des Dritten für fehlerhafte Beschaffenheitsangaben

Geriert sich ein den Wohnungsverkauf für den Eigentümer betreibender Dritter gegenüber dem späteren Käufer dergestalt, als sei er selbst Eigentümer und Verkäufer, und macht dabei unzutreffende Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung, so kommt seine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 311 Abs. 3 S. 2 BGB wegen Inanspruchnahme besonderen Vertrauens in Betracht. Wird gegenüber dem Käufer einer Wohnung im Rahmen einer Zirkaangabe eine bestimmte Wohnungsgröße zugesagt, impliziert dies die Möglichkeit einer gewissen Abweichung. Wie hoch diese sein darf, kann nicht allgemeinverbindlich beantwortet werden, sondern muss nach den Umständen des Einzelfalles im Wege der Auslegung ermittelt werden. Ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz wegen fehlender Quadratmeter kommt nur insoweit in Betracht, als die Abweichung über den durch die Zirkaangabe gesteckten Rahmen hinausgeht.

Im vorliegenden, vom OLG Stuttgart unter dem 20.12.2018, 14 U 44/18, entschiedenen Fall hatten die Kläger eine Eigentumswohnung vom Vater des Beklagten erworben. Letzterer hatte die Größe zuletzt noch kurz vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit „ ca. 89 m²“ angegeben, tatsächlich betrug die Wohnungsgröße lediglich 78,2 m². Aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag schieden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vater aus, da diesem eine etwaige Kenntnis seines Sohnes nicht zuzurechnen sei. Indes haftete der Sohn nach den Grundsätzen des vorvertraglichen Verschuldens, da er im besonderen Maße gegenüber den Klägern Vertrauen für sich in Anspruch genommen hatte. So hatte er nicht nur sämtliche den Verkauf betreffenden Tätigkeiten für den Vater erledigt und die Wohnflächenangabe als aus eigener Kenntnis sicher, sondern sich selbst bis zuletzt als Verkäufer dargestellt; erst im Beurkundungstermin offenbarte sich das Gegenteil.

Jeder Vertragspartner ist gehalten, sich auch im Hinblick auf Aufklärungs- und Informationspflichten im Sinne von § 242 BGB redlich zu verhalten und nicht, wie vorliegend, die Ungewissheit nicht zu offenbaren oder sogar gebotene Angaben ins Blaue hinein zu machen. Nachdem der Sohn sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer verhalten hatte, waren die Geschädigten von ihm so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der wahren Umstände stünden, sodass er den Käufern als Vertrauensschaden den Betrag zu zahlen hatte, den sie den Kaufgegenstand „zu teuer“ erworben hatten. Ausgehend von einer im vorliegenden Einzelfall mit 5 %  noch zu tolerierenden Abweichung belief sich der Schadensersatz mithin auf 6,35 m², multipliziert mit dem anhand des Kaufvertrages errechneten Quadratmeterpreis pro Wohnfläche.

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