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Haftung des Maklers für Wohnflächenangaben

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Abweichungen in der Wohnflächenangabe sind ein sehr verbreitetes Thema im Immobilienbereich.

Ansprüche gegen den Verkäufer können in der Regel – da ein Gewährleistungsausschluss greift – nur bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung geltend gemacht werden (vgl.  Grundlagen der arglistigen Täuschung bei Immobilienerwerb). Wenn ein Immobilienmakler eingeschalten war, stellt sich dann oft die Frage, ob wenigstens die Provision zurückverlangt werden kann, oder der Makler Schadensersatz leisten muss.

Makler darf auf Verkäuferangaben vertrauen

Als Grundsatz kann festgehalten werden, dass ein Makler Informationen, die er vom Verkäufer erhält, grundsätzlich ungeprüft an den Kaufinteressenten weitergeben darf. Der Bundesgerichtshof zieht in seinem Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06 die Grenze dort, wo dem Makler – aufgrund „in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen“ – die Informationen „ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich“ erscheinen oder erscheinen müssten. Wann dies der Fall ist, kommt auf die Umstände des Einzelfalles an.

Haftung bei Garantie und Behauptung ins Blaue hinein

Weiter kann der Makler haften, wenn er eine Garantie für die Wohnfläche abgibt. In der Regel wird er das nicht ausdrücklich tun, aber diese Fallgestaltung kann zum Beispiel angenommen werden, wenn der Makler eigenständige Grundrisspläne und Wohnflächenberechnungen vornimmt.

Eine Haftung nach allgemeinen Grundsätzen besteht auch, wenn der Makler vorsätzlich (d. h. wissentlich und willentlich) falsche Aussagen trifft, beispielsweise um die Immobilie einfacher vermarkten zu können. Auch die sogenannten „Behauptungen ins Blaue hinein“, also Angaben die ohne jegliche Grundlage getroffen werden, fallen hierunter.

Verlust des Provisionsanspruchs

Allein eine bloße Falschangaben reicht noch nicht dafür aus, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verliert. Ganz allgemein verliert ein Makler seinen Provisionsanspruch erst bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, man spricht hier von einer Verwirkung analog § 654 BGB. Es kommt also auch darauf an, wie schwer die Pflichtverletzung des Maklers wiegt. Jedenfalls ausreichend ist die bewusste Falschangabe der Wohnfläche. Ansonsten kommt es auch darauf an, welche Bedeutung die genaue Wohnfläche für den jeweiligen Käufer hat.

Schadensersatz nur selten durchsetzbar

Theoretisch haftet der Makler bei schuldhafter Verletzung seiner Vertragspflichten auch auf Schadensersatz. Dafür muss jedoch ein konkreter Schaden dargelegt und bewiesen werden. Eine rein mathematische Hochrechnung des Kaufpreises anhand der vermeintlichen Quadratmeterzahl reicht vor Gericht nicht aus. Vielmehr hat der Käufer nachzuweisen, dass er die Immobilie ansonsten günstiger gekauft hätte oder ein vergleichbares, preisgünstigeres Haus gekauft hätte.

Fazit: Nicht jede Falschangabe führt zu einer Maklerhaftung.

Im Ergebnis haftet der Makler oftmals nicht für fehlerhafte Wohnflächenangaben.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht, Maklerrecht

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