Immobilien Kauf in Deutschland vs. Polen

Ein zweites Haus, Grundstück oder vermietbare Eigentumswohnung im Nachbarland Polen zu kaufen ist für die Einwohner der Bundesrepublik Deutschland keine Seltenheit. Dafür sprechen nicht nur die unmittelbare Nähe, ansprechende Natur, aber nicht zuletzt auch die relativ günstige Preisen[1] und gute Rendite aus der Vermietung. In diesem kurzen Beitrag werde ich einige grundlegende rechtliche Bemerkungen zum Erwerb einer Immobilien in Polen machen und gleichzeitig die Unterscheide zum Immobilienkauf Deutschland hervorheben.

In erster Linie sei angemerkt, dass es den Staatsbürgern in beiden Ländern frei steht im jeweiligen Nachbarland erlaubnisfrei Immobilien zu erwerben. Oder, genauer ausgedrückt, die Deutschen werden in Polen so behandelt wie die Polen selbst um umgekehrt[2]. Es ist klar, dass diese Erlaubnisfreiheit den Umsatz fördert.

Zweitens, er sei angemerkt, dass die Nebenkosten bei einer Wohnung oder bei einem Hauskauf in beiden Ländern weiterhin relativ gering sind. In Deutschland müssen Sie die Notarkosten und Grunderwerbsteuer begleichen, was etwa beim Kauf einer Wohnung für 200.000 Euro in Dresden Ausgaben von ca. 2900 Euro an Notargebühren und Grundbuchkosten sowie 11.000 Euro an Grunderwerbsteuer bedeuten, also insgesamt weniger als 10%[3]. Beim Kauf einer Wohnung jenseits der Oder, etwa in Breslau, für z.B. 100.000 Euro, müssen Sie 2000 Euro der Steuer sowie ca. 3300 Euro an Notargebühren zahlen. Schon auf den ersten Blick ist erkennbar, dass diese Nebenkosten auch vergleichbar sind.

Der rechtliche Hauptunterschied beim Kauf einer Immobilie in beiden Ländern in aber darin zu erblicken, dass während in Deutschland der Kaufvertrag erst dazu führt, dass der Notar eine Auflassung beim Gericht meldet und dann die Parteien in Kenntnis setzt, dass der Kaufpreis fällig ist, und nach dessen Zahlung die Eintragung beim Grundbuchamt vornimmt, was das Eigentum überträgt, geht in Polen das Eigentum einer Immobilie gleich mit Annehme des notariellen Verkaufsvertrages auf die Käufer über. Und zwar – unabhängig davon, ob der Kaufpreis bezahlt ist oder nicht. Insoweit ist die Lage für die Verkäufer in Deutschland viel sicherer und komfortabler als in Polen, denn in der Bundesrepublik ohne nachgewiesen Zahlung wird man sich von seiner Immobilie in der Regel nicht verabschieden. Ganz im Gegenteil in Polen, hier haben die Käufer die obere Hand, gleich nach Beurkundung werden Sie sogleich Eigentümer und der Kaufpreis ist in der Regel erst binnen 3 bis 14 Tagen nach Vertragsabschluss fällig.

Daraus ergibt sich die zentrale Funktion eines Notars in Deutschland sowie eines beratendes Rechtsanwaltes in Polen, der den Kauf vorbereitet und Bedingungen aushandelt, die Eigentumsübertragung flankieren. Insbesondere ist der Kaufvertrag sehr sorgfältig zu prüfen. Daher gibt es ziemlich viele Kanzlei in Polen[4], die sich darauf spezialisieren, die Kunden beim Immobilienkauf in Polen zu begleiten.

[1] Obschon die Immobilien Preise in Polen in den letzten Jahren heftig gestiegen sind, kostet im landesweit im Durchschnitt 1 m2 immer noch „nur“ 5668 zł. PLN, also ca. 1226 Euro (Stand. Mai 2023, Quelle GUS) im Vergleich zum 3.226 €/m² Euro in Deutschland (Stand: Mail 2023, Quelle Statistisches Bundesamt).

[2] Was derzeit praktisch nur beim Erwerb vom Ackerland vom Belang ist  Sowohl in Deutschland (Stichwort: Vorkaufsrecht der Landgesellschaften) wie als auch in Polen (Stichwort: KOWR) gibt es weiterhin spezifische Beschränkungen beim Zugang zum Agrarland, welche es verhindern sollten, dass die branchenfremde Leute das Ackerland erwerben und somit die Preise in die Höhe treiben.

[3] Etwaige Bankkosten oder Maklerprovision wird hier nicht berücksichtigt, wobei in beiden Ländern liegen die Maklergebühren inzwischen auf vergleichbarem Niveau von zwischen 3 bis 6 % brutto des Kaufgegenstandes.

[4] Dies ist aber keine Ausnahme. Ähnliches kann man in den Ländern erkennen, wo der Kaufprozess ähnlich wie in Polen ausgestaltet ist, etwa in Kroatien.