Immobilien richtig schenken und Fehler vermeiden

Während das Verschenken von Barvermögen relativ einfach vonstattengeht und auch die Bewertung einfach zu bewerkstelligen ist, hat es doch den Nachteil, dass eine steuerliche Gestaltung so gut wie nicht möglich ist. 

Eine Möglichkeit, Geld mit einem gewissen Steuervorteil zu verschenken, besteht z. B. darin, das Geldgeschenk mit der Auflage zu versehen, eine bestimmte Immobilie damit zu erwerben. Sofern es sich um ein vermietetes Objekt handelt, kann man einen sogenannten Verschonungsabschlag von 10 % nutzen, da davon ausgegangen wird, dass mittelbar eine Immobilie geschenkt wird. 

Aber auch das Verschenken einer Immobilie kann relativ einfach sein und bietet steuerlich ein paar Gestaltungsmöglichkeiten. So kann das seit mehr als 10 Jahren bewohnte Familienheim an den Ehepartner steuerfrei verschenkt werden. Das ist auf jeden Fall besser als Vererben, denn dann muss der erbende Ehepartner noch 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben, damit der Wert nicht auf die Erbschaftssteuer angerechnet wird und den Freibetrag schmälert. Rein theoretisch kann die Immobilie nach der Übertragung an den Ehegatten auch direkt weiterveräußert werden, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. 

Keine Möglichkeit Steuern zu sparen ist die Idee, eine Immobilie deutlich unter Wert zu verkaufen. In diesem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass eine gemischte Schenkung vorliegt und es wird Schenkungssteuer für die Differenz erhoben, sofern der Freibetrag überschritten ist. 

Ein weiterer Fehler ist es, anzunehmen, dass die auf der Immobilie lastenden Schulden mit geschenkt werden und damit den Wert der Schenkung mindern. Dies funktioniert bei Privatpersonen nicht, sondern nur, wenn die Immobilie und die Verbindlichkeiten vorher in eine Gesellschaft eingebracht werden und es wird die Gesellschaft oder Anteile daran verschenkt. 

Auch ist es ein Fehler, die Schenkungssteuer nicht zu beachten. Oft wird die Schenkung rückabgewickelt, wenn der Steuerbescheid zugesendet wird, denn so hatte man sich das nicht gedacht. Jetzt wird es aber richtig teuer, denn die Phantasie des deutschen Steuerrechts sind -fast- grenzenlos. In diesem Fall fällt die Schenkungssteuer gleich zweimal an, denn das Finanzamt geht von einer Schenkung und einer Rückschenkung aus. 

Auch sollte bei der Schenkung an die Kinder einiges bedacht werden. Insbesondere sollten bestimmte Rückübertragungsrechte ausbedungen werden. So sollte die Rückübertragung bei Verarmung des Schenkers geregelt sein, ebenso bei Verarmung des Beschenkten um die Immobilie vor dem Zugriff von Gläubigern der Kinder zu schützen. Ebenso sollte eine Rückübertragung bei Scheidung der Kinder vereinbart werden. Wichtig für die Schenker ist oft auch die Einräumung eines Nießbrauchs und eines lebenslangen Wohnrechts.

Wenn Sie Unterstützung bei der rechtssichern Gestaltung Ihrer Schenkung benötigen und auch eine steuerlich optimierte Regelung einer vorweggenommenen Erbfolge wünschen, unterstütze ich Sie gern.

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