Immobilienfinanzierung: Grundschuld im Grundbuch löschen oder stehen lassen?

Bei der klassischen Immobilienfinanzierung verlangen die kreditgebenden Banken in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit, die ins Grundbuch eingetragen wird. Wenn das Darlehen abbezahlt wurde, stellen sich viele Verbraucher die Frage, ob die Grundschuld besser gelöscht wird oder nicht. Die Antwort auf diese Frage und weitere erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist die typische Sicherheit, die Banken für die Gewährung eines Immobilienkredits fordern. Wer eine Immobilie kauft und dazu eine Grundschuld aufnimmt, räumt der Bank ein sogenanntes Grundpfandrecht auf das Grundstück ein. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie zwangsversteigern darf, wenn der Kunde seine Raten nicht zahlt. Auf diese Weise sichert sich die Bank gegen Zahlungsausfälle ab. 

Sind Grundschuld und Hypothek das Gleiche?

Nein, die Grundschuld und die Hypothek sind zwei unterschiedliche Dinge, werden im Alltag aber oft fälschlicherweise gleichgesetzt. Zwar ist auch die Hypothek ein Grundpfandrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird, allerdings gibt es große Unterschiede. Die Hypothek bezieht sich immer auf eine konkrete Forderung. Das bedeutet, dass die Hypothek mit einem konkreten Darlehen verbunden ist. Die Höhe der Hypothek sinkt demzufolge mit der Tilgung des Darlehens und beträgt am Ende null. Die Grundschuld ist dagegen eine abstrakte Absicherung, die auch ohne eine entsprechende Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen sein kann. Wird das Darlehen abbezahlt, bleibt die Grundschuld trotzdem in voller Höhe bestehen. Aus diesem Grund fühlen sich die meisten Immobilieneigentümer besser, wenn die Grundschuld nach der Abzahlung des Darlehens aus dem Grundbuch gelöscht wird.   

Entstehen Nachteile, wenn die Grundschuld nach der Abzahlung des Darlehens im Grundbuch stehen bleibt?

In der Regel entstehen keine Nachteile, wenn die Grundschuld im Grundbuch stehen bleibt und nicht gelöscht wird. Ist das Darlehen abbezahlt und wird nichts weiter unternommen, dann wandelt sich die Grundschuld automatisch in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um. Diese ist nichts anderes als eine leere Hülle, die bei Bedarf wieder mit einem neuen Kredit gefüllt werden kann. Eine Eigentümergrundschuld bedeutet für den Eigentümer also keinen Nachteil und liegt in seinen eigenen Händen, bis ein neuer Kredit aufgenommen wird.  

Welche Vorteile gibt es, wenn die Grundschuld im Grundbuch stehen gelassen wird?

Wandelt sich die Grundschuld nach der Abzahlung des Darlehens automatisch in eine Eigentümergrundschuld, kann der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt - auch noch nach Jahrzehnten -  die bereits bestehende Grundschuld nutzen, wenn er erneut einen größeren Finanzierungsbedarf hat. Ein solcher kann sich etwa ergeben, wenn umfangreiche energetische Sanierungen oder allgemeine Modernisierungen der Immobilie geplant sind. Wäre die Grundschuld zuvor bereits gelöscht worden, müsste ggf. eine neue Grundschuld erst wieder mit entsprechendem Kosten- und Zeitaufwand eingetragen werden.  Ist der Verkauf der Immobilie geplant, ist es ratsam, sich mit dem potentiellen Käufer zu verständigen. Wenn der Käufer eine größere Finanzierung benötigt, kann er die bereits vorhandene Grundschuld gleich nutzen und muss keine neue ins Grundbuch eintragen lassen. Dies kann Zeit und Geld sparen, vor allem dann, wenn bei der gleichen Bank finanziert wird.   

Wann ist es sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen?

Ist der Verkauf der Immobilie geplant, kann es unter Umständen aber auch gerade sinnvoll sein, die Grundschuld vorab aus dem Grundbuch löschen zu lassen und dann gewissermaßen ein "sauberes" Grundbuch zu haben für potentielle Kaufinteressenten. So wird für den Käufer auf den ersten Blick deutlich, dass die Immobilie lastenfrei ist. 

Extra-Tipp: Die Löschungsbewilligung der Bank darf nichts kosten

Ist das Darlehen abbezahlt, stellt die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Eine solche Bewilligung muss vorliegen, wenn die Grundschuld im Grundbuch wieder gelöscht werden soll. Der Eigentümer der Immobilie muss mit der Löschungsbewilligung der Bank zum Notar gehen, damit dieser das notariell beglaubigen und die Unterlagen an das Grundbuchtamt schicken kann. Mit der Löschung der Grundschuld sind also Kosten verbunden. 

Für die Löschungsbewilligung der Bank muss der Kunde jedoch nicht zahlen. Die Bank darf nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dafür keine Gebühren in Rechnung stellen. Allerdings ist der Eigentümer dazu verpflichtet, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen. In der Regel betragen diese Kosten insgesamt etwa 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld. Ist also beispielsweise im Grundbuch eine Grundschuld mit einer Summe von 200.000 Euro vermerkt, fallen für das Löschen Kosten von rund 400 bis 500 Euro an. 

Wenn auch Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie vorhaben, beraten wir Sie gerne individuell und unterstützen Sie bei der Abwicklung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!