Immobilienkauf geplatzt? So bekommen Sie Schadensersatz wegen nutzloser Finanzierungsaufwendungen

Es kann vorkommen, dass der Verkäufer einer Immobilie sich noch kurz vor dem Notartermin umentscheidet und dem potentiellen Käufer die Immobilie dann doch nicht verkaufen möchte. Dies kann sich für den potentiellen Käufer nachteilig auswirken, wenn dieser bereits einen Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen hatte und diese Finanzierung dann platzt, weil der beabsichtigte Immobilienkauf gar nicht zustande gekommen ist. In den meisten Fällen verlangt die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Nichtabnahmeentschädigung wegen des gekündigten Kreditvertrages. Stehen dem geprellten Käufer in einem solchen Fall Ansprüche gegen den Verkäufer zu oder bleibt er auf den Kosten sitzen? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 13.10.2017 (Az. V ZR 11/17) entschieden.

Worum ging es in dem entschiedenen Fall?

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag folgender Fall zugrunde: Ein Immobilienverkäufer hatte zunächst die Absicht, an einen potentiellen Kaufinteressenten seine Immobilie zu veräußern. Nach den Vertragsverhandlungen, aber noch bevor der Notartermin stattfand, entschied sich der Verkäufer doch für einen anderen Käufer, der bereit war einen deutlich höheren Kaufpreis zu bezahlen. Der geprellte Kaufinteressent hatte jedoch bereits ein Darlehen in Höhe von 300.000 € aufgenommen, um den zugesagten Immobilienkauf zu finanzieren. Nachdem der Verkäufer sich nun doch für einen anderen Kaufinteressenten entschieden hatte, musste der Käufer den bereits abgeschlossenen Kreditvertrag mit der Bank rückabwickeln lassen. Die Banken können in einem solchen Fall eine Entschädigung verlangen (sogenannte Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigung). In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall musste der geprellte Käufer 9.000 € an die finanzierende Bank als Entschädigung zahlen. Aus diesem Grund verlangte er von dem Immobilienverkäufer Schadensersatz in Höhe der an die Bank gezahlten Entschädigungssumme. 

Der klagende Kaufinteressent argumentierte, dass der Immobilienverkäufer ihm gegenüber seine Treuepflicht verletzt habe, da er zu einem Zeitpunkt Abstand vom Abschluss des Grundstückskaufvertrages nahm, als ihm bekannt war, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Kreditvertrag abgeschlossen hatte.

Wie hat der Bundesgerichtshof den Fall entschieden?

Der Bundesgerichtshof stellte sich in diesem Fall auf die Seite des in Anspruch genommenen Immobilienverkäufers und wies die Schadensersatzklage des Kaufinteressenten ab. Aus Sicht des obersten Gerichts stelle es keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des potentiellen Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Dies gilt vor allem dann, wenn - wie in dem entschiedenen Fall - der Verkäufer zunächst tatsächlich und wahrheitsgemäß zum Kaufvertragsabschluss mit dem dann geprellten Interessenten bereit war. Der Kläger hätte nur dann einen Schadensersatzanspruch, wenn er dem Verkäufer nachweisen könnte, dass dieser ohnehin nie die Immobilie an den betroffenen Kaufinteressenten verkaufen wollte. Dies nachzuweisen dürfte sich in der Praxis in den meisten Fällen jedoch als äußerst schwierig darstellen. Hierfür ist stets eine Beurteilung des konkreten Einzelfalls und der individuellen Umstände erforderlich.

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