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Immobilienkauf Nebenkosten - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 5 Minuten Lesezeit
Immobilienkauf Nebenkosten - was Sie wissen und beachten müssen!

Der Kauf einer Immobilie und auch der Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden ist sehr kostspielig. Bei der Berechnung des Budgets sowie im Rahmen der Baufinanzierung sollten aber nicht nur die Kosten für die Immobilie selbst berücksichtigt werden. Der Erwerber muss neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie nämlich auch noch eine beträchtliche Summe für die Kaufnebenkosten aufbringen, die in der Regel ca. 10 Prozent des Kaufpreises beträgt. 

Der kostenlose Immobilienkauf-Nebenkostenrechner auf anwalt.de gibt nicht nur eine kurze Übersicht, mit welchen Kaufnebenkosten bei Erwerb eines Grundstücks gerechnet werden muss, sondern zeigt ferner auf, wie hoch sie ungefähr ausfallen. Das erleichtert eine Planung in Bezug auf die Baufinanzierung erheblich und kann böse Überraschungen und damit z. B. eine kostenintensive Nachfinanzierung bzw. Umschuldung verhindern.

Grunderwerbsteuer – wie hoch fällt sie aus?

Bei jedem Kauf eines Grundstücks fällt die sog. Grunderwerbssteuer an. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis, der für das Grundstück gezahlt wird. Allerdings gibt es von der Besteuerung einige Ausnahmen. So entfällt eine Besteuerung unter anderem, wenn für das Grundstück nicht mehr als 2500 Euro bezahlt wurde. Übersteigt der Kaufpreis diesen Betrag, ist er dagegen voll zu versteuern.

Es gibt einige Tipps und Tricks, wie man die Grunderwerbsteuer senken kann. Wer z. B. einen Neubau erwirbt, kann unter Umständen zwei Verträge aufsetzen, nämlich den Grundstückskaufvertrag und den Hauskaufvertrag. Ansonsten liegt ein sog. verbundener Vertrag mit nur einem Kaufpreis vor, was wiederum die zu zahlende Steuer immens erhöhen würde.

Um bei der Benutzung des Rechners den richtigen Steuersatz zu erhalten, sollte zunächst das Bundesland ausgewählt werden, in dem sich das gekaufte Grundstück befindet – z. B. Hamburg.

Maklercourtage – wer muss zahlen?

War beim Hauskauf ein Makler involviert, wird dieser für die erfolgreiche Vermittlung zwischen den Vertragspartnern eine Provision verlangen. Auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, wird in der Regel der Erwerber die Courtage zahlen müssen. Das Bestellerprinzip gilt im Rahmen eines Immobilienkaufs nämlich nicht. In der Regel beträgt die Maklerprovision zwischen 3,5 und 7 Prozent plus Umsatzsteuer.

Oft verlangt ein Makler jedoch mehr – noch vor der Beauftragung des Immobilienmaklers sollte man sich daher über die Höhe des Honorars informieren und in einer schriftlich dokumentierten Vereinbarung eine Höchstgebühr festlegen, die nicht überschritten werden darf. Darin sollte auch festgelegt werden, ob der verlangte Betrag die Mehrwertsteuer bereits enthält oder nicht.

Weicht die Höhe der Maklerprovision von der Voreinstellung im Rechner ab, kann dort der tatsächliche Prozentsatz eingetragen werden. Kam der Kaufvertrag dagegen ohne Einschaltung eines Maklers zustande, muss die Voreinstellung im Rechner entfernt bzw. auf „Null“ gesetzt werden – nur so werden die Maklergebühren bei der Ermittlung der Nebenkostenhöhe nicht berücksichtigt.

Notarkosten – mit welchen Kosten muss gerechnet werden?

Ferner muss ein Kaufvertrag über z. B. ein Haus oder eine Wohnung stets von einem Notar beurkundet werden, ansonsten ist der Kaufvertrag eigentlich unwirksam. Diese Rechtsfolge kann nur durch Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch verhindert werden, vgl. § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Notargebühren für den notariellen Kaufvertrag sind daher ebenfalls Nebenkosten und somit zusätzliche Kosten.

Der Notar darf die Gebühren aber nicht willkürlich festlegen. Vielmehr muss sich jeder Notar an die Vorschriften im Gerichts- und Notarkostengesetz halten. Mit den Notargebühren sind normalerweise die Beratung durch den Notar, die Fertigung eines Vertragsentwurfs sowie die Beurkundung selbst abgegolten. Auch wird der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch veranlassen. Für bestimmte Zusatzleistungen können jedoch weitere Gebühren anfallen, die der Notar dem Käufer in Rechnung stellen wird.

Ein Notar wird allerdings nicht prüfen, ob der Erwerber ein gutes oder schlechtes Geschäft macht. Er ist vielmehr zur Neutralität verpflichtet und muss nur dafür sorgen, dass der Eigentumswechsel in Bezug auf das Grundstück bzw. die Immobilie strukturiert und fehlerfrei abläuft.

Grundbuchkosten – was gilt?

Auch Grundbuchkosten fallen beim Kauf einer Immobilie, egal ob Wohnungs-, Grundstücks- oder Hauskauf, stets an. Denn der Erwerber wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch zum neuen Eigentümer des Objekts. Die Eintragung wird – in der Regel auf Veranlassung des Notars – vom Grundbuchamt vorgenommen. Das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das erworbene Grundstück befindet.

In diesem Zusammenhang ist ferner zu berücksichtigen, dass ein Kreditinstitut im Fall einer Baufinanzierung als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld – und seltener einer Hypothek – ins Grundbuch verlangen wird. Kann der Käufer dann die Tilgungsraten nämlich nicht mehr bezahlen, darf die Bank das Grundstück verwerten, es also z. B. zwangsversteigern lassen. Die Bestellung einer Grundschuld verursacht für den Erwerber damit weitere Kosten im Zusammenhang mit der Grundbucheintragung.

Die Höhe der Grundbuch- und Notarkosten betragen im Schnitt 1,5 Prozent des gezahlten Kaufpreises. Weicht der tatsächliche Prozentsatz hiervon ab, muss er im Immobilienkauf-Nebenkostenrechner unter „Notar- und Grundbuchkosten“ angegeben werden.

Baufinanzierung – was ist zu beachten?

Weitere Nebenkosten können z. B. Kontogebühren sowie Zinsen im Rahmen einer Baufinanzierung darstellen – häufig reichen die eigenen Finanzen schließlich nicht aus, um den Hauskauf ohne fremde Hilfe verwirklichen zu können. Der Erwerber muss vielmehr regelmäßig ein Darlehen bzw. einen Kredit bei der Bank seiner Wahl aufnehmen.

Tipps: Bei der Finanzierung kann der Erwerber mehrere Tausend Euro sparen, wenn er sich zum Vergleich mehrere Angebote verschiedener Kreditinstitute einholt, bevor er ein Finanzierungsangebot annimmt. Er sollte sich dabei auch nicht scheuen, das günstigere Angebot einer Konkurrenzbank der eigenen Hausbank vorzulegen, um mit dieser ins Geschäft zu kommen. Verfügt der Käufer ferner über viel Eigenkapital, benötigt er logischerweise ein geringeres Darlehen. Gleichzeitig verringert sich auch das sog. Ausfallrisiko der Bank – also das Risiko, dass der Käufer seine monatlichen Raten nicht mehr tilgen kann – und damit auch der vom Erwerber zu zahlende Zinssatz.

Diese Kosten können beim Immobilienkauf noch anfallen

Unser kostenloser Immobilienkauf-Nebenkostenrechner* erstellt nach Eingabe der verlangten Informationen eine Übersicht und zeigt an, wie hoch die Nebenkosten tatsächlich sind und welche Gesamtkosten beim Immobilienkauf anfallen werden. Allerdings sollte nicht vergessen werden, dass bei einem Grundstücks- oder Wohnungskauf noch viele andere größere und kleinere Kostenfallen auf den Erwerber warten. So fallen regelmäßig auch beim Umzug in das neue Haus oder die neue Wohnung Kosten an. Ferner muss das erworbene Objekt vor dem Einzug eventuell erst einmal renoviert oder modernisiert werden. Hier sollte man rechtzeitig seine Finanzen überprüfen, um das zur Verfügung stehende Budget nicht auszureizen. Häufig muss des Weiteren Geld für neue Möbel ausgegeben werden. Letztlich ist der tatsächliche Wert des Grundstücks oftmals nicht bekannt – vor dem Erwerb muss dann erst ein sog. Wertgutachten erstellt werden, was erneut die Zusatzkosten beim Kauf eines Grundstücks erhöht.
* Rechner entwickelt von smart-rechner.de
Foto(s): ©Pixabay/Raten-Kauf

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