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Immobilienkauf Spanien – voreiliger Vertragsschluss – erheblicher Vermögensschaden

Rechtstipp vom 08.02.2019
(4)
Rechtstipp vom 08.02.2019
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Leitfaden zum Vorgehen beim Immobilienkauf in Spanien

Bei Immobilienkäufen lassen sich die Käufer oft von Maklern vorschnell zur Unterschrift von verbindlichen Kaufverträgen von Immobilien auf Gran Canaria oder auch Mallorca bewegen, ohne dass eine ordentliche rechtliche Vorkontrolle erfolgt ist. Oft wurde nicht einmal der Grundbuchauszug vorgelegt.
 
Versprechungen des Immobilienmaklers, dass wenn nicht heute der Kaufvertrag unterschrieben wird, dann ist die Immobilie verkauft etc., führen zu Unterschriften von verbindlichen Kaufverträgen ohne Rücktrittsrecht, die zu schwerwiegenden Vermögensschäden führen können.

Immobilienkauf in Spanien – Vorgehensweise

Die ordnungsgemäße Vorgehensweise bei einem Immobilienkauf in Spanien, sei es Gran Canaria oder Mallorca oder auf dem Festland ist:
 
1. Besichtigung der Immobilie

2. Eine zweite Besichtigung mit einem fachkundigen Architekten

3. Anforderung der folgenden Unterlagen zur rechtlichen Kontrolle:

  • Grundbuchauszug der spanischen Immobilie
  • Katasterauszug
  • Energiepass

Ein Makler ist verpflichtet diese Unterlagen „aktuell“ vorliegen zu haben, da ohne Energiepass eine Immobilie nicht in den Verkauf gegeben werden kann. Ebenso ist mit dem Grundbuchauszug die Lastenfreiheit nachzuweisen und wer der Eigentümer ist.

4. Rechtliche Kontrolle durch unsere Kanzlei – Legalium, von diesen Unterlagen und weiteren notwendigen Dokumenten, die wir anfordern.
Die Vorkontrolle kann binnen 48 Stunden nach Unterlagenerhalt erfolgen.

5. Vorbereitung eines Vorvertrages zum Immobilienkauf, so dass der Makler die Immobilie aus dem Angebot nehmen kann, und diese reserviert ist.

In der Regel werden 10 % Anzahlung verlangt.

Tipp: Zahlen Sie den Betrag nicht an den Verkäufer oder Makler, sondern an Ihren treuhänderischen verwaltenden Anwalt, der den Betrag bis zur notariellen Beurkundung verwahrt, so dass bei Nichterfüllung des Vorvertrages von Seiten des Immobilienverkäufers die Anzahlung nicht verlorengeht bzw. gerichtlich eingefordert werden muss.
 
Der Vorvertrag hat verschiedenste Erscheinungsformen.

WICHTIG: Oftmals stimmt die Überschrift des Vertrages nicht mit dem Inhalt überein!

Ebenso ist stets ein Vertrag in deutscher Sprache zu fordern.
 
Vertragsformen

  • Verbindlicher Kaufvertrag mit Anzahlungsklausel – contrato de compraventa con arras
     (beste Variante, wenn zum Kauf entschlossen und die rechtliche und Baumangelkontrolle ohne Auffälligkeiten abgeschlossen ist)
  •  Kaufoptionsvertrag (nicht zu empfehlen)
  •  Kaufversprechen (empfehlenswert, wenn noch nicht zum Kauf entschlossen)
  •  Kaufversprechen mit Anzahlung (contrato de arras – dies ist der klassische spanische Vorvertrag bei Immobilienkäufen) – dieser Vertrag ist mit einer Strafklausel versehen, so dass der Verkäufer die Anzahlung des Käufers in doppelter Höhe zurückzahlen muss, wenn er nicht verkauft und fristgemäß beim Notar das Eigentum überträgt, und der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er vom Kauf der Immobilie auf Gran Canaria, Mallorca zurücktritt. 

Tipp: Bei jedem Vertrag ist auf die Details zu achten, und insbesondere auch auf Inhalte, die nicht geregelt sind, oder unvollständig.
 
Ein typischer Fall der missbräuchlichen Klausel und Unvollständigkeit ist, dass der Käufer bei Nichterfüllung des Vorvertrages seine Anzahlung verliert, aber der Verkäufer jederzeit vom Vertrag zurücktreten kann und nur die Anzahlung zurückzahlen muss.
 
Oftmals werden auch dem Käufer die Maklerkosten aufgelastet, was abzulehnen ist. In Spanien zahlt stets der Verkäufer die Maklercourtage

Schließlich ist nach erfolgter rechtlichen Kontrolle, Lastenfreiheit, Baumangelfreiheit und einem ordentlichen zweisprachigen Vorvertrag mit einer 90-tägigen Frist bis zum Notartermin der Wohnungserwerb ordentlich vorbereitet und das Investment in Spanien kann erfolgreich zu Ende geführt werden. Dies geschieht durch:
 
6. Notarielle Beurkundung 
des Kaufvertrags und Eigentumsübergang
 
Tipp: In Spanien gibt es keine Auflassung, sondern Sie erwerben die Immobilie bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde.
 
Für die gesamte Abwicklung von Immobilienkauf, Wohnungskauf oder auch Grundstückskauf bis hin zur baurechtlichen Begleitung steht Ihnen RA D. Luickhardt mit seinem Legalium Team in ganz Spanien und insbesondere auf Mallorca, Ibiza, Gran Canaria und Teneriffa zur Verfügung.


Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Spanisches Recht

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