Immobilienkaufvertrag prüfen lassen ⚠️ Was ist wichtig?

Der Kauf einer Immobilie ist meistens die größte Ausgabe, die Privatpersonen in ihrem Leben tätigen. Fast immer müssen Sie einen Preis von in der Regel über 100.000 Euro zahlen und finanzieren. Daher ist es umso wichtiger, dass der Immobilienkaufvertrag so gestaltet es, wie Sie es sich als Käufer vorstellen. 

Zu diesem Zweck kann es sinnvoll sein, dass Sie zum Beispiel den Kaufvertrag für Ihr Haus prüfen lassen. Empfehlenswert sind unter anderem versierte Fachanwälte, die eine umfangreiche Prüfung vornehmen können. Öfter kommt es in Verträgen zu Fehlern oder nachteiligen Klauseln, die nur durch das Prüfen auffallen.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsätzlich müssen Immobilienkaufverträge in Deutschland notariell beurkundet werden, damit sie rechtskräftig sind

• Im Rahmen eines Kaufvertrages für Wohnungen und Häuser existieren eine Reihe von Details, die prüfenswert sind

• Ein Notar prüfen den Immobilienkaufvertrag nicht im eigentlichen Sinn, sondern erklärt die Inhalte lediglich den Unterschreibenden

• Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, lassen Sie Ihren Immobilienkaufvertrag prüfen, beispielsweise durch einen Rechtsanwalt

Was sollte im Kaufvertrag enthalten sein?

Wenn Sie Ihren Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchten, ist es wichtig, dass die obligatorischen und freiwillige Inhalte bekannt sind. Zunächst einmal existieren einige Pflichtangaben, die ein Immobilienkaufvertrag dringend enthalten muss. Das sind zum Beispiel: 

• Persönliche Angaben zu den Vertragsparteien

• Angaben zur Immobilie

• Informationen aus dem Grundbuchauszug

• Angaben zu: Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

• Auflassungsvormerkung

Ebenfalls ist es wichtig, dass der Immobilienkaufvertrag weitere Angaben zum Thema Eigentumsübergabe und Gewährleistungspflichten enthält. Besonders von Bedeutung sind die Angaben zu den Vertragsparteien. Dazu gehören in erster Linie:

• Name

• Anschrift

• Geburtsdatum

• Steueridentifikationsnummer

Nicht außer Acht lassen sollten Sie die Auflassungsvormerkung. Diese ist ebenfalls ein relevantes Element eines Kaufvertrages. Durch die Auflassungsvormerkung wird gewährleistet, dass Sie als Käufer einen rechtlichen Anspruch auf das Objekt haben. Sie wird für den Zeitraum berücksichtigt, der zwischen Unterschrift des Immobilienkaufvertrages und dem Übertragen des Eigentums am Objekt liegt.

Warum ist das Prüfen eines Immobilienkaufvertrages sinnvoll?

Es gibt mehrere Gründe, warum die Prüfung eines Kaufvertrages für Immobilien sinnvoll und empfehlenswert ist. Zahlreiche Immobilienkäufer sehen die Notwendigkeit zwar nicht, was einen bestimmten Grund hat.

Dieser besteht darin, dass Immobilienkäufer davon ausgehen, dass der Notar bereits eine Prüfung des Kaufvertrages vornimmt. Das ist allerdings im eigentlichen Sinne falsch. Tatsächlich liest der Notar innerhalb des Termins lediglich die Inhalte des Kaufvertrages vor. Allenfalls gibt er sehr allgemein gehaltene Warnungen ab. Auf der anderen Seite geht der Notar nicht auf konkrete Details ein, die der Vertrag beinhaltet. 

Dieser Tatsache ist es geschuldet, dass Sie als Käufer den Immobilienkaufvertrag möglichst zusätzlich von einem Experten einer echten Prüfung unterziehen sollten. Der Notar übernimmt lediglich die Prüfung, ob der Vertrag keine Formulierungen beinhaltet, die zum Beispiel gegen geltende Gesetze verstoßen. Ferner begutachtet er den Vertrag lediglich formal, beispielsweise ob die Unterschriften vorhanden sind. 

Grundsätzlich folgt daraus, dass Sie als Immobilienkäufer selbst dafür verantwortlich sind, dass der Kaufvertrag für die neue Immobilie keine nachteiligen Inhalte hat. Ohne eine Prüfung kann es zu schweren Nachteilen kommen, wie zum Beispiel: 

• Sie müssen den Kaufpreis auch ohne existierende Finanzierung zahlen

• Im Kaufvertrag festgehalten Bestandteile der Immobilie sind nicht vorhanden

• Einfahrt zum Haus müssen Sie mit Nachbarn teilen

• Immobilie kann zum vereinbarten Termin noch nicht bezogen werden

• Wohnfläche weicht von der im Vertrag festgehaltenen ab

Da es sich zum Teil um nicht leicht zu erkennende Details handelt, ist in der Regel ausschließlich ein Experte in der Lage, eventuelle Mängel und Ungereimtheiten im Vertrag zu erkennen. 

Welche Fehler findet man öfter im Kaufvertrag vor?

Nicht selten gibt es innerhalb eines Kaufvertrages für Immobilien Fehler oder zumindest Versäumnisse. Schon allein aus dem Grund ist es sinnvoll, dass Sie den Kaufvertrag zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen. So kann es beispielsweise eine für Sie gefährliche Klauseln sein, die größere Nachteile beinhaltet. 

Häufiger gibt es einen Fehler bei der Auflassungsvormerkung. Beinhaltet der Kaufvertrag, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis schon vor deren Eintragung zahlen muss? Das wäre ein gravierender Nachteil. Deshalb wäre es ein Fehler, einen derartigen Kaufvertrag zu unterschreiben. 

Ein größeres Versäumnis innerhalb Kaufverträgen über eine Immobilie ist, dass im Vertrag kein Übergabetermin vereinbart wird. Es kann demnach passieren, dass die Immobilie zum angedachten Termin nicht bezugsfertig ist und Sie im schlimmsten Fall bis zum Einzug wohnungslos sind.

In der Summe gibt es unter anderem die folgenden Fehler und Versäumnisse sowie nachteilige Formulierungen, die ein Kaufvertrag über Immobilien beinhalten kann:

• Kein Übergabetermin schriftlich fixiert

• Käufer soll Kaufpreis vor Eintragung der Auflassungsvormerkung zahlen

• Rücktrittsrecht im Hinblick auf nicht erteilte Finanzierung vertraglich nicht zugesichert

• Reale Wohnfläche weicht von den vertraglichen Angaben ab

Wie kann ich als Käufer Vertragsfehler und Versäumnisse verhindern?

Im Grunde haben Käufer nur eine Möglichkeit, nachteilige Klauseln, Fehler und Versäumnisse innerhalb eines Kaufvertrages zu verhindern. Diese besteht darin, dass Experten wie Rechtsanwälte den Immobilienkaufvertrag eingehend prüfen. Dabei geht es vor allen Dingen um die folgenden Aspekte: 

• Gibt es innerhalb des Kaufvertrages rechtliche Fallstricke?

• Sind sämtliche Unterlagen vorhanden, beispielsweise Grundbuchauszug?

• Kommen auf den Käufer eventuell rechtliche Schwierigkeiten zu (Gutachten erstellen)?

Kann ich als Käufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten? 

Nicht selten findet keine Prüfung des Immobilienkaufvertrages statt. Stattdessen stellen Sie erst im Nachhinein als Käufer Fehler oder Versäumnisse sowie nachteilige Klauseln fest. Dann ist es eine entscheidende Frage, ob oder unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist. 

Vom rechtlichen Grundsatz her gilt der Kaufvertrag rechtsverbindlich ab dem Zeitpunkt, an dem die notarielle Beurkundung nebst Unterschrift der Parteien stattgefunden hat. Sollte innerhalb des Vertrages keine Rücktrittsklausel existieren, ist eine Rückabwicklung nur in einzelnen Ausnahmen möglich. Zu diesen Ausnahmefällen gehören: 

• Kaufvertrag ist nichtig

• Arglistige Täuschung liegt vor

Nichtig wäre der Immobilienkaufvertrag insbesondere, falls es sich um ein sittenwidriges Rechtsgeschäft handeln wurde. Alternativ gilt das ebenfalls für Wucher, der § 138 BGB basiert. Eine wesentliche, arglistige Täuschung ist zum Beispiel, wenn der Verkäufer gravierenden Mängel am Objekt verschwiegen hat. Dabei kann es sich zum Beispiel um tiefere Beschädigungen der Bausubstanz handeln oder massiven Schimmelbefall in der Kellerdecke.

Rechtlich betrachtet existiert ein Rücktrittsrecht nicht nur für Käufer, sondern ebenfalls für den Verkäufer. In beiden Fällen müssen bestimmte Ausnahmefälle vorliegen, zusammengefasst:

Rücktrittsrecht für den Käufer

• Arglistige Täuschung durch Verkäufer

• Kaufvertrag ist nichtig (sittenwidrig)

• Wesentlicher Mangel verschweigt der Verkäufer 

Rücktrittsrecht für den Verkäufer

• Käufer ist im Zahlungsverzug

• Käufer will nicht zahlen

Kostenfreies Erstgespräch mit CDR-Legal vereinbaren 

Möchten Sie einen vorliegenden Kaufvertrag für eine Immobilie prüfen lassen? Dann wenden Sie sich vertrauensvoll an die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Anwaltskanzlei CDR-Legal. Sie haben in dem Fall sogar die Möglichkeit eines kostenfreien, telefonischen Erstgesprächs.

Auf Ihren Wunsch hin übernimmt die Kanzlei CDR-Legal eine eingehende Prüfung des Ihnen vorliegenden Immobilienkaufvertrages. Dabei achten die Rechtsanwälte unter anderem auf rechtliche Fallstricke, benachteiligende Klauseln oder Passagen, die eventuell gegen geltende Gesetze verstoßen.