Immobilienübertragung zu Lebzeiten: Situation der Erben bei anschließender Nachlassinsolvenz

Anm. zu BGH, Urt. v. 24.01.2019 – IX ZR 121/16 – NZG 2019, 599

Sachverhalt

Die Mutter verfügte mit einem Mehrparteienhaus (46 Wohneinheiten) und ihrer selbstbewohnten Eigentumswohnung über Immobilieneigentum. Die vermieteten Wohnungen wurden von der Tochter zunächst entgeltlich, nach Übertragung beider Immobilien an die Tochter im Sommer 2004 unentgeltlich verwaltet. Später veräußerte die Tochter im Februar 2008 das Mehrparteienhaus für 2,875 Mio. EUR.

Nach dem Tod der Mutter stellte sich die Überschuldung des Nachlasses heraus, sodass alle Erben ausschlugen und – auf Antrag des Nachlasspflegers – das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Der Insolvenzverwalter focht die Übertragung der beiden Immobilien an die Tochter an und verlangte Rückübertragung der ETW bzw. Wertersatz des verkauften Mehrparteienhauses, ferner die seit Eigentumsübertragung bis Verkauf von der Tochter eingezogenen Mieten. Die Tochter verlangt Berücksichtigung ihrer Verwaltungsleistungen, sodass der Wertersatz durch Aufrechnung entsprechend zu mindern sei.

Nach Abweisung der Klage in erster Instanz entschied zunächst das Berufungsgericht, dass die mit der Verwaltung erbrachten Arbeitsleistungen der Tochter dem Anspruch auf Grundstücksherausgabe nicht entgegengehalten werden könnten.

Rechtliche Würdigung

(Erst) in der Revision gab der Bundesgerichtshof dem Ansinnen der Tochter wertvolle Unterstützung: Danach wird in der nochmaligen Verhandlung zu unterscheiden sein zwischen den Verwendungen auf die Immobilie (§§ 994 ff. BGB) einerseits und den Kosten für die Mieterzielung (sog. Fruchtgewinnung, § 102 BGB) andererseits.

Gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe der Immobilie ist schon lange geklärt, dass von der Tochter getätigte notwendige Verwendungen Masseverbindlichkeiten begründen, sodass sie als Anfechtungsgegnerin gegen den Anfechtungsanspruch des Insolvenzverwalters ihren Verwendungsersatzanspruch aufrechnen und damit mindern kann.

Gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen (hier: Mieteinnahmen 2004 bis 2008) können nach den jetzt getroffenen Feststellungen des BGH auch die Aufwendungen zur Fruchtgewinnung dem Anspruch der Insolvenzmasse auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen bzw. auf Wertersatz aufrechnungshalber entgegengehalten werden, soweit sie einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen und die Mieten (den „Wert der Früchte“) nicht übersteigen. Denn dann dienten sie schließlich auch demjenigen, der die Mieten jetzt herausverlangt, sog. Fruchtgläubiger. Insolvenzrechtlich qualifiziert der BGH diese Kosten als Masseverbindlichkeiten (§ 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO), sodass auch kein Aufrechnungsverbot entgegensteht (§ 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO).

Insoweit kommen in Betracht etwa:

• eigene geldwerte Arbeitsleistung
• Anbahnung, Betreuung und Abwicklung von Mietverträgen
• auf die Immobilie bezogener Kontakt mit Behörden und Versorgungsbetrieben

Demgegenüber kann die eigene unentgeltliche Arbeitsleistung (Verwaltung ihrer zahlreichen Wohneinheiten 2004 bis 2008) nicht unmittelbar aufrechnungshalber abgezogen werden. Vielmehr wäre dies ggf. als selbständiger Gegenanspruch (Verwendungskondiktion gem. § 812 I 1 Fall 2 BGB) von der Tochter zu verfolgen.

Praxishinweis

Anders als man zunächst annehmen mag, ist diese Konstellation keineswegs theoretisch oder fernliegend, sondern sehr praxisrelevant: Übertragen die Eltern, insbesondere aus steuerrechtlichen Gründen, bereits zu Lebzeiten ihre Immobilie an die Kinder, so kann der verbleibende Nachlass im Todesfall rasch insolvent werden. Denn in vielen Familien ist nach wie vor das Haus bzw. die Immobilie der mit Abstand größte Vermögenswert.

Bei der sich dann anschließenden Nachlassinsolvenz sind Anfechtungen durch den Verwalter zu erwarten, da dieser sich sonst den Insolvenzgläubigern gegenüber Haftungsgefahren aussetzen würde.

In dieser Interessenlage sind genaue Abgrenzungen zwischen Ansprüchen und Gegenansprüchen vorzunehmen, die erb-, insolvenz- und sachenrechtliche, kurz rechtsbereichsübergreifende Kenntnisse erfordern. So kommt der Insolvenzmasse im entschiedenen Fall der Wert der ersparten Fruchtgewinnungskosten nicht bereits mit der Rückübertragung des Immobilieneigentums durch die Tochter, sondern erst mit ihrer Nutzungsherausgabe bzw. des Wertersatzes zugute.

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