Italienisches Recht: Nichtbewilligte bauliche Veränderungen bei Erwerb einer Liegenschaft

Im notariellen Kaufvertrag/Schenkungsvertrag  muss nach italienischem Recht u.a. auch die gesamte Baugeschichte der Immobilie angeführt sein: von der anfänglichen Baubewilligung des Gebäudes samt allen baubewilligungspflichtigen Veränderungen etc. Dies betrifft auch Widmungsänderungen (z.B. Umbau eines Stalles in einen Wohnraum).

Weiters muss festgehalten sein, dass die Immobile dem aktuellen Baurecht/Widmung entspricht und der aktuelle Zustand mit dem Katasterplan übereinstimmt.

Fehlt eine Baubewilligung oder stimmt der aktuelle Zustand nicht mit dem Katasterplan überein muss dies vom Verkäufer aktualisiert werden; manche bewilligungspflichtigen Veränderungen können   durch Bezahlung einer Pönale saniert werden. Ist die Veränderung aber zu tiefgreifend kann auch die Aufforderung auf Rückgängigmachung oder gar Abbruch ergehen.

Diese „Schwarzbauten“ müssen nicht zwingend vom Verkäufer durchgeführt worden sein; auch nicht genehmigte Arbeiten vom Voreigentümer müssen saniert werden, wenn der Kauf von den Voreigentümern zu einem Zeitpunkt vorgenommen wurde, in dem diese Erklärungen noch nicht zwingend im Kaufvertrag aufgenommen werden mussten.

Vor dem Abschluss eines Kauf- bzw. Schenkungsvertrages, sollte/muss man daher den baurechtlichen Zustand der Immobilie vorab abklären. Dies betrifft vor allem Bauten aus den 60er Jahren, da diese oft eher schnell und so teilweise un- oder wenig kontrolliert erbaut wurden.

Dies ist auch im Hinblick auf die Statik nützlich, die nicht verpflichtend geprüft werden muss, jedoch vor unliebsamen Überraschungen und Kosten schützt, besonders auch, wenn die Immobilie in einem Erdbebengebiet liegt.

Diese Überprüfungen können u.U.  auch vor der Annahme einer Erbschaft ratsam sein vor allem, wenn diese eine schon lang unbewohnte Immobilie betrifft und diese so gut wie das einzige relevante Vermögen darstellt. Eine Teilauschlagung im Erbrecht (also eine Annahme lediglich des deutschen nicht aber auch des italienischen Vermögens) ist nicht möglich.

Gerne sind wir bei der  Abwicklung des Kaufes/Schenkung/der Erbschaft behilflich.