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Kündigung bei Zahlungsverzug - so kündigen Sie als Vermieter richtig!
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In einem bestehenden Mietverhältnis ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter gegenüber die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges auszusprechen. Dies gilt für geschlossene Mietverträge über Wohnraum ebenso, wie bei einem Mietverhältnis über eine Gewerbefläche.
Der Vermieter ist unter anderem dann berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen, wenn sich der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand befindet.
So kündigen Sie als Vermieter richtig:
Als Vermieter sollten Sie darauf achten, dass sie neben der fristlosen Kündigung ebenfalls hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen.
Für den Fall, dass der Mieter innerhalb der sogenannten Schonfrist den vollständigen Mietzahlungsrückstand ausgleicht, wird die fristlose Kündigung automatisch unwirksam. Wenn Sie als Vermieter neben der fristlosen Kündigung ebenfalls die hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen, bleibt diese auch dann wirksam bestehen, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand vollständig ausgeglichen hat.
Dies wurde letztmalig vom Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 13.10.2021 bestätigt.
Die Begründung des BGH erscheint unseres Erachtens plausibel und nachvollziehbar. Der Gesetzgeber wollte durch Einrichtung der Schonfrist von bis zu zwei Monaten zur Begleichung der ausstehenden Miete einer Obdachlosigkeit des Mieters vorbeugen. Eine Obdachlosigkeit kann im Falle einer fristlosen Kündigung schnell eintreten. Bei einer ordentlichen Kündigung mit einer Frist von zumindest drei Monaten erscheint das Risiko einer Obdachlosigkeit sehr gering.
Praxistipp für den Vermieter:
Verbinden Sie mit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges die ordentliche Kündigung, um späteren weiteren Zahlungsschwierigkeiten vorzubeugen.
Finn Streich
Rechtsanwalt & Partner
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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