Kündigung durch Miteigentümer der Mietsache

Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn ein Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Demzufolge ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen. Auf einen derartigen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Nach dieser Regelung tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird.

In dem der BGH-Entscheidung vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17, zu Grunde liegenden Fall waren die Klägerin und ihr Ehemann Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine der Wohnungen vermieteten sie an den Beklagten. Später wurde die Klägerin durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemannes Alleineigentümerin des Objektes und kündigte als solche das Mietverhältnis alleine, woraufhin sie den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nahm.

Vorliegend war entscheidungserheblich, ob die Klägerin in analoger Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB berechtigt war, das Mietverhältnis alleine zu kündigen oder ob es hier zu gleichfalls der Kündigung ihres Ehemannes bedurft hätte, mithin, ob das Mietverhältnis durch die von ihr allein ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet worden war. Der BGH schloss sich der letzten Auffassung an:

Nach dem Wortlaut der Regelung muss die Veräußerung an einen Dritten, d.h. vom veräußernden Eigentümer und Vermieter personenverschiedenen Erwerber erfolgen. Dieser darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Die war jedoch vorliegend der Fall. Eine Analogie hielt der BGH nicht für zulässig, da das Gesetz bereits keine, gemessen am konkreten Gesetzgebungsvorhaben, planwidrige Regelungslücke aufwies. Sinn und Zweck der Regelung sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, denn der nunmehrige Alleineigentümer sei schließlich weiterhin an den Mietvertrag gebunden und somit ein durch die Veräußerung begründeter Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters nicht zu besorgen.

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