Kündigung einer Einliegerwohnung: Ihre Rechte als Vermieter

Die Vermietung einer Einliegerwohnung kann eine praktische und lukrative Lösung sein. Doch was, wenn das Mietverhältnis nicht mehr passt?

Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie besondere Rechte, die Ihnen der Gesetzgeber in § 573a BGB einräumt. Sie möchten Ihr Haus wieder vollständig selbst nutzen oder fühlen sich durch das Mietverhältnis eingeschränkt? In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, wie eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorgaben erfolgen kann, und unterstütze Sie dabei, Fehler zu vermeiden, die häufig zu langen Streitigkeiten führen.

Was ist eine Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne?

Eine Einliegerwohnung liegt vor, wenn Sie als Vermieter im selben Zweifamilienhaus wohnen und die zweite Wohnung vermieten. Dies betrifft insbesondere Häuser, in denen zwei abgeschlossene Wohnungen existieren – eine für den Vermieter und eine für den Mieter. Entscheidend ist, dass Sie als Vermieter Ihre Wohnung dauerhaft selbst nutzen.

Der Gesetzgeber erkennt die besondere Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem solchen Fall an und ermöglicht Ihnen daher eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB, ausnahmsweise ohne das Vorliegen besonderer Gründe. Doch Vorsicht: Nicht jedes Mietverhältnis in einem Zweifamilienhaus fällt unter diese Regelung.

Die Kündigung nach § 573a BGB: Ihre Vorteile

Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB, die das Vorliegen eines berechtigten Interesses erfordert, können Sie bei der Kündigung nach § 573a BGB auf die Angabe eines Kündigungsgrundes verzichten. Sie müssen also keine persönliche oder wirtschaftliche Härte darlegen, wie es sonst der Fall wäre.

Voraussetzungen:

    1.    Das Mietobjekt befindet sich in einem von Ihnen selbst bewohnten Zweifamilienhaus.

    2.    Das Mietverhältnis wurde nicht unter besonderen sozialen Gesichtspunkten (z. B. öffentlich geförderter Wohnraum) abgeschlossen.

Besonderheit: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Dies bedeutet, dass bei einem Mietverhältnis, das weniger als fünf Jahre besteht, eine Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt. Für längere Mietverhältnisse verlängert sich diese entsprechend der gesetzlichen Staffelung.

Die richtige Vorgehensweise bei der Kündigung

Eine Kündigung muss stets schriftlich erfolgen, um rechtlich wirksam zu sein. Dabei sollten folgende Punkte beachtet werden:

1. Prüfen Sie die Voraussetzungen: Sind Sie tatsächlich selbst Bewohner des Zweifamilienhauses, und liegt eine Einliegerwohnung vor?
2. Verlängerte Kündigungsfrist beachten: Ermitteln Sie die korrekte Kündigungsfrist und geben Sie das Ende des Mietverhältnisses klar an.
3. Einhalten der Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von Ihnen als Vermieter eigenhändig unterschrieben sein.
4. Begründung: Auch wenn für die Kündigung kein besonderer Grund erforderlich ist, muss in der Erklärung angegeben werden, dass Sie sich auf die vereinfachte Kündigung nach § 573a BGB berufen. Zudem müssen auch die Voraussetzungen dargelegt werden, weshalb sich eine anwaltliche Vertretung empfiehlt. 
5. Widerspruch nach § 574ff BGB: Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung nach § 574ff. BGB zu widersprechen. Hierauf sollte hingewiesen werden, damit der Widerspruch innerhalb einer bestimmten Frist geltend gemacht werden muss. 

Häufige Fehler vermeiden

Viele Kündigungen scheitern an formalen Fehlern oder führen zu Streitigkeiten, weil die Voraussetzungen nicht korrekt geprüft wurden. Typische Probleme sind:

    •    Unklare Abgrenzung der Wohnung: Die Mietwohnung ist nicht eindeutig als Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus nachweisbar.

    •    Falsche Fristen: Die verlängerte Kündigungsfrist wird nicht berücksichtigt.

    •    Härtefallregelungen: Mieter können unter Umständen eine unzumutbare Härte geltend machen, die das Kündigungsrecht einschränken könnte.

Was tun bei Konflikten mit dem Mieter?

Mieter reagieren auf Kündigungen oft mit Ablehnung oder rechtlichen Einwänden. Um hier sicher und rechtlich korrekt vorzugehen, empfiehlt es sich, frühzeitig einen erfahrenen Anwalt einzuschalten. Ich unterstütze Sie bei der Prüfung, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, und begleite Sie bei außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Sobald der Mieter nachweisbar mitteilt, trotz der Kündigung nicht auszuziehen oder, wenn sich der Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574ff BGB beruft, können Sie eine Räumungsklage einreichen. 

Ihre Vorteile durch meine Beratung

Als Fachanwalt für Mietrecht kenne ich die Herausforderungen, die mit der Kündigung eines Mietverhältnisses verbunden sind. Gemeinsam mit Ihnen entwickle ich eine rechtlich einwandfreie Strategie, um Ihre Interessen durchzusetzen. Ich biete:

    •    Kompetente Beratung vor Ort oder online: Egal, ob Sie in Nürnberg, Fürth, Schwabach, Roth oder deutschlandweit Unterstützung benötigen.

    •    Rechtssichere Formulierung von Kündigungen: Damit Fehler von Anfang an ausgeschlossen werden.

    •    Vertretung vor Gericht: Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, stehe ich Ihnen als erfahrener Prozessanwalt zur Seite.

Setzen Sie Ihre Rechte als Vermieter durch

Die Kündigung einer Einliegerwohnung ist mit besonderen Vorteilen, aber auch Herausforderungen verbunden. Mit der richtigen rechtlichen Unterstützung können Sie Ihre Interessen als Vermieter sichern und unnötige Streitigkeiten vermeiden.

Vereinbaren Sie noch heute einen Termin – unkompliziert und direkt online. 

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht von der Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler in Schwabach unter 09122-931166, per E-Mail info@rae-schwabach.de oder nutzen Sie unser Kontaktformular auf unserer Homepage www.rae-Schwabach.de