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Kündigung eines Mietvertrages wegen Schriftformmangels

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Unterzeichnet nur ein Gesellschafter einer GbR einen Gewerberaummietvertrag und geht aus dem Vertrag nicht hervor, dass dieser Gesellschafter in Vertretung für seine Mitgesellschafter gehandelt hat, so ist der Mietvertrag aufgrund des Schriftformmangels ordentlich kündbar, entschied das Oberlandesgericht Hamburg. (Az. 4 U 60/18)

Der Sachverhalt

Im vorliegenden, vor dem OLG Hamburg verhandelten Fall, schloss eine Anwalts-GbR einen Gewerberaummietvertrag ab. Nach mehr als 10 Jahren kündigte die Anwalts-GbR den Mietvertrag ordentlich mit der Begründung, nur einer der Gesellschafter der GbR habe den Mietvertrag unterzeichnet. Dementsprechend sei das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht eingehalten worden.

Der Vermieter hielt entgegen, der Gesellschafter habe den Vertrag in Vertretung für seine Mitgesellschafter unterzeichnet. Zudem verstoße die Kündigung gegen das Gebot von Treu und Glauben, da den Gesellschaftern als Anwälten bewusst gewesen sei, dass die Unterschrift nur eines Gesellschafters ohne Vertretung nicht ausreichen würde.

Der Schriftformmangel als Kündigungsgrund

Das OLG Hamburg entschied für die GbR und erklärte die ordentliche Kündigung aufgrund des Schriftformmangels für wirksam. 

Wird ein gewerblicher Mietvertrag im Falle einer Personenmehrheit – wie es bei einer GbR der Fall ist – nicht von allen Mietern oder Vermietern unterzeichnet, muss deutlich zum Ausdruck gebracht werden, dass die Unterzeichner in Vertretung für die nicht unterzeichnenden Vertragsparteien handeln. Das ergibt sich nicht schon konkludent daraus, dass im Vertrag die GbR als Mieterin aufgeführt ist. Vielmehr muss die Vertretung durch den Unterzeichner aus der Unterschrift selbst klar hervorgehen.

Auch kann sich grundsätzlich jede Partei auf einen Schriftformmangel als Kündigungsgrund berufen. Zwar wussten die Anwälte der GbR über den Schriftformmangel Bescheid, sodass dieser schuldhaft verursacht wurde. Jedoch handelten sie nicht arglistig. Die Kündigung verstoße somit nicht gegen das Gebot von Treu und Glauben, so das OLG Hamburg.

Einschätzung und Empfehlung

Das Schriftformerfordernis trägt oftmals zur Rechtssicherheit bei, kann aber auch zu ungewollten und in der Praxis umständlichen Problemen führen. Bei Verträgen mit Personenmehrheiten sollte somit stets bei der Unterschrift auch der Firmenstempel angebracht werden. Zudem empfiehlt sich eine Kennzeichnung, dass der Unterzeichner in Vertretung für seine Mitgesellschafter handelt.


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