Kündigung wegen Sanierung der Wohnung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses trifft viele Mieter völlig unerwartet. Deshalb sieht das Gesetz in § 573 BGB vor, dass eine Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses möglich ist. Ein solches berechtigtes Interesse wird u.a. nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB angenommen, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu sanieren, modernisieren, umzubauen oder vollständig abzureisen und neu zu errichten.

Die Kündigung wegen Sanierung wird daher auch als Verwertungskündigung bezeichnet.

Der nachfolgende Beitrag konzentriert sich auf die Kündigung wegen Sanierung und Modernisierung, die vor allem infolge der Erneuerung des Gebäude-Energie-Gesetzes an Bedeutung gewonnen hat.

Allerdings rechtfertigt nicht jede Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Zudem hat der Vermieter bei dem Ausspruch einer Kündigung wegen Sanierung und/oder Modernisierung der Wohnung einige Anforderungen zu beachten.

Begründung der Kündigung

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Mieter muss durch die Angabe der Gründe in die Lage versetzt werden, die Kündigung auf deren Wirksamkeit zu überprüfen und alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen am Fortbestand des Mietverhältnisses zu veranlassen.

Daher muss die Kündigung wegen Sanierung der Wohnung wenigstens die geplanten Maßnahmen sowie deren Beginn und Dauer und die zu erwartenden Einschränkungen und Kosten enthalten. Fehlt es an solchen Angaben, ist die Kündigung bereits alleine wegen der unzureichenden Begründung unwirksam!

Alleine die Angabe eines schlechten Zustands genügt dem Begründungserfordernis nicht. Genauso wenig reicht die Angabe, das Gebäude müsse aufgrund des Gebäude-Energie-Gesetzes energetisch saniert werden.

Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung

Neben den formellen Voraussetzungen muss der Vermieter durch das bestehende Mietverhältnis an der wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung bei geplanter Sanierung gehindert sein. Das ist dann anzunehmen, wenn der Vermieter die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten nicht durchführen kann, solange das Mietverhältnis besteht.

Allerdings reicht die bloße Erschwernis der Sanierungsmaßnahmen für die Kündigung nicht aus. Der Vermieter muss vielmehr vollständig an der Sanierung gehindert sein, solange das Mietverhältnis besteht.

Darüberhinaus muss die Sanierung zu einer grundlegenden Veränderung der Wohnung führen. Es muss sich quasi um eine Kernsanierung handeln, in der ggfs. auch neuer Wohnraum geschaffen oder mehrere Wohnungen zusammengelegt werden.

Daneben muss die Kündigung angemessen sein und dem Vermieter ein erheblicher Nachteil durch die Nicht-Durchführung entstehen. Sog. Luxusmodernisierungen werden nicht als angemessen angesehen. Auch wird die Kündigung nicht angemessen sein, wenn die Sanierung notwendig geworden ist, weil der Vermieter jahrelang seiner Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen ist. 

Gleiches gilt, wenn der Eigentümer das Objekt mit bestehendem Instandhaltungsrückstau erworben hat und die Kündigung dazu dienen soll, die Wohnungen nach erfolgter Modernisierung teurer zu veräußern.

Mieterschutz geht vor

Eine Kündigung wegen Sanierung oder Modernisierung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn der Mieter bereit ist, die geplanten Arbeiten zu dulden und ggfs. vorübergehend auszuziehen.

Auch wenn die Wohnung während der Sanierung nicht bewohnbar ist, führt dies nicht zu einem Hindernis, sondern nur zu einer Erschwernis der Maßnahmen.

Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses ist immer nur der letztmögliche Weg. Kommt ein milderes Mittel in Betracht, geht der Mieterschutz vor.

Ein milderes Mittel liegt vor, wenn der Mieter bereits ist, die Maßnahmen zu dulden und die Wohnung für die Dauer der Sanierung und Unbewohnbarkeit der Wohnung zu räumen. Etwa anfallende Unterkunftskosten hat der Vermieter zu tragen, § 555a Abs. 3 BGB.

Handlungsmöglichkeiten

Stellt sich die Sanierungskündigung als rechtmäßig dar, bestehen auf Mieterseite mehrere Handlungsmöglichkeiten. Hierunter zählen z.B.

• Mietaufhebungsvertrag
• Räumungsklage
• Modernisierungsvereinbarung
• uvm.

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Die sog. Verwertungskündigung ist komplex und beschäftigt immer wieder die deutschen Gerichte. Haben auch Sie eine Kündigung wegen Sanierung und/oder Modernisierung oder wegen geplantem Verkauf oder Abriss erhalten?

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