Lebenslanges Wohnrecht

Risiko des lebenslangen Wohnrechts

Immer wieder zeigen aktuelle Fälle die Problematik der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts.

Um den ursprünglichen Eigentümern das Wohnrecht in „ihrem Haus“ zu sichern, wird gerne ein lebenslanges Wohnrechts eingeräumt. In früheren Zeiten war dies eine häufig gewählte Möglichkeit der Großelterngeneration den Verbleib im vertrauten Haus zu sichern, der jüngeren Generation aber bereits das Objekt zu übertragen.

Familie oder dritte Personen 

Auch zwischen Familienangehörigen sollte die Vereinbarung über das lebenslange Wohnrecht äußerst sorgsam geprüft und verhandelt werden. Eine noch weitergehende Prüfung sollte vorgenommen werden, wenn zwischen fremden Personen eine derartige Regelung aufgenommen wird. Schließlich stehen mehrere Vereinbarungsmöglichkeiten zur Verfügung, die weitreichende Auswirkungen haben.

Keine Kündigungsmöglichkeit! 

Zunächst sollten sich die Vertragsparteien darüber im Klaren sein, dass ein lebenslanges Wohnrecht, welches als Grunddienstbarkeit gemäß §1093 BGB im Grundbuch eingetragen wird, grundsätzlich nicht kündbar ist, sodass das Nutzungsrecht – wie es der Name schon sagt – bis zum Lebensende zusteht.

Wohnrecht unentgeltlich oder monatliche Mietzahlung mit Betriebskosten

Beträchtliche Unterschiede ergeben sich daher, ob ein lebenslanges Wohnrecht unentgeltlich gewährt wird oder eine monatliche Mietzahlung und auch Betriebskostenzahlungen vereinbart werden. 

Empfindet der Erwerber des Objektes aktuell vielleicht die „moralische Verpflichtung“, den Wohnraum unentgeltlich zur Verfügung zu stellen und auch keine Betriebskosten umzulegen, so mag sich seine Einstellung nach Ablauf von vielen Jahren ändern, wenn er selbst teure Instandsetzungsmaßnahmen am Haus durchführen muss. 

Die verschiedenen Varianten sind schuldrechtlich auszugestalten. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass Mieterhöhungen entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein sollten. Ob der Erwerber die Miete tatsächlich erhöht, liegt schließlich in seinem Ermessen.

Darf der Berechtigte weitere Personen aufzunehmen?

Nicht nur die Vereinbarung hinsichtlich einer monatlichen Mietzahlung sollte abgewogen werden, sondern auch eine Regelung darüber, in welchem Umfang die berechtigte Person weitere Personen in ihre Wohnung aufnehmen darf. Häufig tritt der Fall ein, dass Pflegepersonen aufgenommen werden müssen. Eine eindeutige Regelung schafft Rechtssicherheit.

Was passiert, wenn der Berechtigte auszieht?

Eine klare Regelung sollte auch dahingehend getroffen werden, was mit dem Wohnrecht passiert, wenn der Berechtigte ausziehen muss, z. B. in ein Pflegeheim. Grundsätzlich hätte der Wohnungsberechtigte dann die Möglichkeit, die Wohnung an Dritte zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten. 

Schließlich steht ihm das Recht bis zum Lebensende zu. Dies ist sicherlich eine Variante, die häufig, gerade bei Familien, nicht gewünscht ist. Insofern sollte eine klare Vereinbarung getroffen werden, ob das Wohnrecht erlischt, sobald der Wohnungsberechtigte in ein Pflegeheim oder eine sonstige betreute Einrichtung zieht oder zu seinen Gunsten weiter besteht.

Fazit: Jeder Erwerber sollte sehr genau prüfen, ob die Vereinbarungen zum lebenslangen Wohnrecht tatsächlich seinen aktuellen und vor allem zukünftigen Wünschen entsprechen. 

Jede Person, die ein lebenslanges Wohnrecht einräumt, sollte sich vor Augen führen, dass ein solches Wohnrecht über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten dauern kann, daher ist eine sorgsame Abwägung der zu regelnden Punkte erforderlich.