LG Heilbronn: Schönheitsreparaturklausel unwirksam, wenn eine nicht renovierte Wohnung vermietet wurde

Mit Urteil vom 22.07.2014 hat das Landgericht Heilbronn entschieden, dass Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden können, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.

Wie bereits berichtet, hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 den Hinweis erteilt, dass er beabsichtigt, seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln grundlegend zu ändern. Nach dem Beschluss könnten in Zukunft auch Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sein, wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. In der Sache war eigentlich für den 22.10.2014 erneuter mündlicher Verhandlungstermin anberaumt. Zwischenzeitlich wurde aber entweder durch die ehemaligen Vermieter geleistet oder aber die Parteien haben sich geeinigt, so dass eine abschließende Entscheidung in der Sache nicht mehr ergehen wird.

Obwohl eine tatsächliche Änderung der Rechtsprechung noch ansteht, werden die Überlegungen des BGH schon von der Instanzrechtsprechung aufgegriffen. Das Landgericht Heilbronn hat sich in seiner Entscheidung auf den Hinweisbeschluss bezogen und kam aus dem Grund zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, den schon der BGH für sehr bedenklich hielt. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, der eine unrenovierte Wohnung anmietet, benachteiligt den Mieter unangemessen, da der neue Mieter dann zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet wird, die von dem vorherigen Mieter hinterlassen wurden.

Man kann davon ausgehen, dass sich in Zukunft ein Großteil der Amts- und Landgerichte an dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.01.2014 orientieren wird. Für unrenoviert übergebene Wohnungen wird man also in Zukunft keine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mehr vereinbaren können. In Altmietverhältnissen ist eine entsprechende Klausel unwirksam. Dies gilt zumindest, bis durch den Bundesgerichtshof anders entschieden wird. Angesichts des eindeutigen Hinweises in dem Beschluss vom 22.01.2014 ist hiervon aber auszugehen.

Praxistipp: Vermieter, die unrenovierte Wohnungen vermieten möchten, sollten in jedem Fall auf eine Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verzichten. Ist eine solche Klausel unwirksam, muss nicht nur der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen, vielmehr ist dann der Vermieter im Rahmen seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, sobald diese notwendig werden. In dem Mietvertrag sollte deshalb einfach vereinbart werden, dass der Vermieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn diese aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache notwendig werden.