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Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er Kaution nicht auf ein separates Konto getrennt anlegt?

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Sachverhalt wie folgt: Die Mieterin überweist an ihren Vermieter im Juli 2000 vertragskonform eine Barkaution von DM 1.400 (entspricht rd. EUR 715,00) auf die Kontoverbindung des Vermieters. Jener hebt den vorstehenden Betrag acht Tage später DM 1.000 ab und zahlt diesen Betrag auf sein eigenes Sparkonto ein. Trotz mehrmaliger Aufforderung seitens der Mieterin zahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück. Daraufhin stellt die Mieterin Strafanzeige wegen des Vorwurfs der Untreue. Die Staatsanwaltschaft stellt das Ermittlungsverfahren mit einer knappen Verfügung ein. Sie ist der Rechtsauffassung das Untreue nicht gegeben sei, jedenfalls sei aber (Totschlagargument) die fünfjährige Verjährungsfrist für dieses Delikt abgelaufen. Gegen die Einstellungsverfügung wehrt sich die Mieterin mit dem Rechtsbehelf der Beschwerde.

Was sagt das Gericht hierzu: Das OLG Zweibrücken verpflichtet die Staatsanwaltschaft, Anklage vor dem Strafgericht zu erheben! Die Frage, ob strafbare Untreue vorliege, wenn der Vermieter die mietvertraglich vereinbarte Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt – beispielsweise auf einem treuhänderischen Kautionskonto –, ist in Rechtsprechung und Literatur nämlich umstritten. In einer solche Situation ist es der Staatsanwaltschaft verwehrt einfach selber zu entscheiden ohne das Gericht anzurufen und ihm die Letztentscheidung hierzu zu überlassen.

Wenn Untreue vorläge, wäre sie überdies auch nicht verjährt. die fünfjährige Verjährungsfrist beginnt nämlich zu laufen mit der Vollendung der Tat. Zwar ist die Straftat schon abgeschlossen, wenn der sogenannte fremdnützige Treuhänder die Mietkaution zweckwidrig auf das falsche Konto einzahlt bzw. seinem Konto einverleibt. (Hintergund: Ausreichend ist für die sogenannte Tatbestandsmäßigkeit die Vermögensgefährdung). Die Verjährungsfrist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn die Höhe des Vermögensschadens feststeht, also welche Zinsen gutgebracht sind oder welche Abzüge für etwaig im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturen abzuziehen sind. Hierüber muss der Vermieter nach Mietende (beispielsweise durch Mieterkündigung) genauestens abrechnen spätestens in einer Frist von sechs Monaten nach Mietende.

Hinweis aus alltäglicher Anwaltsberatung: Aus Mietersicht ist dem Urteil beizupflichten. Denn der Mieter wird, wie in der Praxis gängig zu konstatieren ist, erst im Nachhinein also bei Beendigung des – meist langjährigen – Mietverhältnisses feststellen, dass die Kaution nicht vertragskonform angelegt worden ist. Wäre die Tat des Untreuedelikts zu diesem Zeitpunkt schon verjährt, wie es die Staatsanwaltschaft annahm, hätte dies zur Folge, dass der vertragswidrig handelnde Vermieter faktisch nie bestraft werden würde. Daher auch für Vermieter und Hausverwaltungen eine dringende Warnung: zweckwidrig angelegte Gelder sind ein Fall für den Staatsanwalt! Daher aus Mietersicht ganz wichtig, dass nach Beginn er sich von dem Vermieter bestätigen lässt, dass er die Kaution auf ein separates Konto angelegt hat. Solange dies nicht bestätigt wird, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzahlung nach gesicherter Rechtskenntnis. Davon sollte er Gebrauch machen, um nicht später „in die Röhre zu schauen“!

Ich bin Ihnen in diesen Konstellationen gerne behilflich, bitte kontaktieren Sie mich!


Rechtstipp vom 30.11.2016
aus der Themenwelt Miete und Kaution und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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