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Mängel beim Erwerb einer Eigentumswohnung – Berechnung des Schadens

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Klarstellender Beschluss des BGH

Nach der Zuständigkeitsregelung der Senate des Bundesgerichtshofs fällt das Kaufrecht in den Zuständigkeitsbereich des V. Senats, das Werkvertragsrecht in den des VII. Senats. Um eine widersprüchliche Rechtsprechung des BGH zu vermeiden, nahm der VII. Senat zur Frage, wie die Schadensberechnung im Falle der Geltendmachung von Schadensersatz zu erfolgen hat, abschließend Stellung.

Der Stellungnahme liegt ein Streit zwischen Verkäufer und Käufer über Mängel einer neu errichteten und vom Käufer erworbenen Wohnung zugrunde. Obwohl zwischen den Kaufvertragsparteien ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande gekommen war, findet in Fällen einer neu geschaffenen Immobilie das Werkvertragsrecht des BGB Anwendung und nicht vorrangig das Kaufrecht. Dies wird damit begründet, dass die beiderseitige Interessenlage in solchen Fällen vom Werkvertragsrecht besser abgedeckt wird und das Werkvertragsrecht für solche Fallkonstellationen spezielle Regelungsmechanismen enthält.

Sowohl das Werkvertragsrecht wie auch das Kaufrecht des BGB kennen den Schadensersatzanspruch statt der Leistung. Dieser kommt regelmäßig zur Anwendung, wenn im Falle von Mängeln die Erfüllungs- bzw. Nacherfüllungsbemühungen des Verkäufers endgültig fehlgeschlagen sind.

Im Kaufrecht berechnet sich dieser sog. kleine Schadensersatzanspruch nach ständiger Rechtsprechung des BGH nach den Kosten, die vom Käufer voraussichtlich für die Beseitigung der Mängel aufzuwenden sind. Die Summe dieser Aufwendungen stellt den Schadensersatzanspruch des Käufers dar.  Dies gilt völlig unabhängig davon, ob der Mangel auch tatsächlich beseitigt wird; ausreichend sind also die fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Die auf diese fiktiven Kosten entfallende Umsatzsteuer fließt allerdings nur dann in die Schadensberechnung mit ein, wenn sie tatsächlich anfällt, im Falle fiktiver Kosten also nicht.

Für das Werkvertragsrecht gelten andere Spielregeln: Hier lässt sich der Schaden nicht anhand fiktiver Kosten ermitteln; erforderlich ist vielmehr die Anwendung der speziellen werkvertraglichen Bestimmungen, wie z.B. die Ersatzvornahme, Vorschussklage etc.. Vom BGH wird ein Gleichlauf hinsichtlich der Schadensbemessung im Hinblick auf die unterschiedlichen gesetzlichen Ausgestaltungen der Mängelrechte ausdrücklich abgelehnt.


Finn Streich
Rechtsanwalt für Mietrecht, Baurecht & Energierecht

Streich & Kollegen
Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Allgemeines Vertragsrecht, Werkvertragsrecht, Zivilrecht

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