Mängel: Mietminderungsquote bei Mäusen und Ratten

Immer mehr Mieter kommen in letzter Zeit zu mir in die Beratung und berichten von einem Rattenproblem. Gott sei Dank noch nicht von Ratten „in der Wohnung“, aber vor allem an den Müllplätzen und im Hof. Wie man der Tagespresse entnehmen kann, wird die Rattenproblematik immer größer, teilweise ist der Bereich unter den Gebäude bereits so sehr durchlöchert, dass das Bauamt die Statik prüfen lässt. 

Für Mieter sind diese Überträger von Krankheiten natürlich ein Problem, der Vermieter ist hier in der Pflicht, geeignete Maßnahmen zur (dauerhaften) Beseitigung zu ergreifen. Aber nun zur eigentlichen Frage: Welche Minderungsquoten haben die Gerichte bislang ausgesprochen?

Dabei ist zu unterscheiden, ob die Ratten bereits in der Wohnung waren oder „nur“ im Außenbereich. Dies meint:

Sofern Rattenbefall in der Wohnung festgestellt wurde, so kann dies eine Mietminderung von 80 % rechtfertigen, so das Amtsgericht Dülmen in seinem Urteil vom 15.11.2012 (Az.: 3 C 128/12). Bei „bis zu 10 Mäusen im Wohnzimmer“ kann sogar eine 100 %ige Mietminderung (AG Brandenburg, in: WuM 2001, 605), angemessen sein.

Bei Ratten im Hof ist die Rechtsprechung entsprechend vorsichtiger und nimmt hier eine weitaus geringere Minderung als angemessen an, so z. B. immerhin 10 % in dem Urteil vom 19.04.2000 (Az.: 5 C 5/00) des Amtsgerichts Aachen oder auch nur 2 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.02.1999, Az.: 64 S 356/98). Bei einer Mäuseplage können es immerhin 10 % sein, so z. B. AG Rendsburg WuM, in: 1989, 284.

Praxistipp

Nun noch zu Frage, ob und inwiefern der Mieter selbst mindern darf oder sollte. Ich empfehle, die Miete zunächst nicht selbst zu mindern, sondern die gesamte Miete vollständig und pünktlich weiterzuzahlen. Und zwar unter dem Vorbehalt der Rückforderung (auch wenn nach einer neueren (Einzel-)Entscheidung des LG Berlin die Zahlung unter Vorbehalt nicht mehr notwendig ist, um überzahlte Miete zurückfordern zu können). 

Warum das? Wenn ein Mieter (über einen längeren Zeitraum) selbst die Minderung durchführt, führt dies leicht dazu, dass „im Hintergrund“ ein kündigungsfähiger Rückstand aufläuft oder aber zumindest der Vermieter dies behaupten und erst einmal die fristlose (und hilfsweise die ordentliche) Kündigung aussprechen kann. 

Dies führt – selbst wenn sich im Endeffekt die Kündigung als unwirksam herausstellen sollte – zu einer völlig unnötigen Drucksituation, aus welcher heraus dann oft sehr nachteilige Vergleiche abgeschlossen werden, weil bei dem derzeitigen Mietermarkt die Wohnung auf jeden Fall erhalten werden soll. Dies kann man durch die Zahlung unter Vorbehalt leicht vermeiden und sich gleichzeitig alle Rechte sichern. 

Näheres zu diesem Themenkreis (Mängelanzeige, Dokumentation etc.) finden Sie in dem Artikel „Richtig mindern“ des Kollegen Daryai:

https://www.dk-ra.de/Urteile&ID=183&Urteil=Richtig+mindern

Gerne beraten wir Mieter und Vermieter zu der Rechtslage beim Auftreten von Mängeln und versuchen dabei, eine für beide Seiten zufriedenstellende und schnelle Lösung herbeizuführen. Gerade im laufenden Mietverhältnis ist es nach unserer Ansicht für beide Vertragsparteien angezeigt, nach Möglichkeit eine gütliche Beilegung der Angelegenheit herbeizuführen.