Mängelhaftung beim Wohnungskaufvertrag: Wer muss die Beseitigungskosten tragen?

Der Bundesgerichtshof entschied mit seinem Urteil vom 12.03.2021 (Az. V ZR 33/19), dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung die Kosten für die Beseitigung eines Sachmangels im Wege des Schadensersatzes übernehmen muss. Dies gilt auch dann, wenn die "fiktiven" Mängelbeseitigungskosten noch gar nicht aufgewendet wurden. Worum es in dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging und wie das oberste Zivilgericht seine Entscheidung begründet hat, lesen Sie in diesem Artikel.

Worum ging es in dem Fall?

Die Kläger erwarben vom dem Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 27.02.2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von rund 80.000,- €. In dem Vertrag wurde die Haftung des Verkäufers für Sachmängel an der Wohnung ausgeschlossen. Wörtlich hieß es in dem Vertrag: 

"Der Verkäufer verpflichtet sich, die Fassade zur Gartenseite und die rechte Fassadenseite zum Stellplatz hin bis zum 01.04.2014 auf seine Kosten sach- und fachgerecht zu isolieren und zu verputzen. Für diese Arbeiten übernimmt der Verkäufer die Gewährleistung nach den Regeln des Werkvertragsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuches. 
Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben."

Die Wohnung wurde nach Abschlusses Kaufvertrages an die Kläger übergeben. Bereits Ende 2014 trat Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten unter Fristsetzung aufforderten. Der Beklagte kam der Aufforderung jedoch nicht auf. Die Kläger verlangten daraufhin vor Gericht die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten in Höhe von rund 12.300,- €. Zudem sollte festgestellt werden, dass der Beklagte auch weitere Schäden ersetzen muss.

Wie hat der BGH den Fall entschieden?

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Verkäufer die voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden zahlen muss. In dem Kaufvertrag haben die Parteien geregelt, dass der Verkäufer das Risiko erneuter Feuchtigkeitsmängel im Schlafzimmer tragen soll. Der Anspruch der Kläger auf Zahlung der voraussichtlichen Beseitigungskosten ergebe sich daher aus den §§ 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Diese Normen regeln die Ansprüche eines Käufers, wenn die gekaufte Sache einen Mangel hat. Der Bundesgerichtshof hielt es in seiner Entscheidung auch für zulässig, dass der Anspruch anhand der voraussichtlich entstehenden Beseitigungskosten bemessen wird. Der Anspruch setze nicht voraus, dass die Beseitigung der Mängel bereits durchgeführt wurde. Die Kläger müssen dadurch mit den Kosten für die Beseitigung nicht in Vorleistung gehen und tragen somit auch nicht das Risiko, dass der Verkäufer insolvent ist und die verauslagten Kosten dann nicht mehr bezahlen kann. 

Allerdings muss der Verkäufer die Umsatzsteuer nur ersetzen, wenn und soweit diese tatsächlich angefallen ist. Hier muss der Verkäufer also nicht in Vorleistung gehen.

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