Makler-Alleinauftrag - automatische Verlängerung - Provisonsanspruch bei weiterem Makler

Sie sind am Markt  kompetent und versiert als Immobilienmaklerin/-makler bekannt. Ein Kunde bittet Sie im Alleinauftrag seine Eigentumswohnung zu verkaufen. 

Hierfür haben Sie eine Vereinbarung erarbeitet, die der Auftraggeber unterzeichnet. Beim Verkauf der Wohnung erhalten Sie eine Provision sowohl vom Verkäufer wie auch vom Käufer. Für die nächsten 6 Monate sind Sie alleinig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Gelingt es Ihnen nicht innerhalb der Frist die Wohnung zu verkaufen, verlängert sich Ihr Auftrag um jeweils 3 Monate. Eine Kündigung nach Ablauf des ersten halben Jahres ist beidseitig möglich. Ihrem Auftrag haben Sie eine Info beigefügt, die Sie als "Informationen für den Verbraucher" überschrieben haben. Dabei heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." 

Nach fast sechs Monaten ist noch kein Käufer gefunden. Kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit beauftragt Ihr Kunde einen weiteren Makler, ohne jedoch die bestehende Vereinbarung mit Ihnen zu kündigen. Dem neu eingeschalteten Makler gelang es, die Wohnung nach Ablauf der mit Ihnen zunächst auf 6 Monate vereinbarten Frist zu verkaufen und er erhielt sowohl vom Verkäufer als auch vom der Käufer eine Provision. 

Was ist jetzt mit Ihrem Anspruch? Oder haben Sie gar keinen mehr?

Hier hat der Bundesgerichtshof in einem brandaktuellem Urteil die Rahmenbedingungen festgelegt.

Das Landgericht Stuttgart hätte Ihnen in einem Urteil (vergleiche hierzu: LG Stuttgart – Urteil vom 22. Juni 2018 - 30 O 19/18) einen Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision zugesprochen.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat in einem Urteil (vergleiche hierzu: OLG Stuttgart – Urteil vom 6. Februar 2019 - 3 U 146/18) gemeint, dass die Maklervereinbarung der Parteien nach sechs Monaten und damit vor dem Verkauf der Eigentumswohnung ausgelaufen sei. Eine automatische Verlängerung der Laufzeit in der vorformulierten Vereinbarung sei unwirksam, weil sie den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige. 

Der Bundesgerichtshof, der sich abschliessend mit dem Fall beschäftigt hat (vergleiche hierzu Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19) hätte Ihre Klage zwar auch abgewiesen, aber aufgezeigt, wie Sie es hätten rechtssicher machen können.

Grundsätzlich können Sie unter Verwendung Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen einen auf sechs Monate angelegten Alleinauftrag unter Ausschluss anderer Makler vereinbaren. Ebenso hatte der BGH nichts dagegen, dass sich dieser Auftrag um jeweils drei Monate verlängert, wenn er nicht 4 Wochen vor Vertragsende gekündigt wird. Er sah darin keine Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Was Sie aber unbedingt beachten müssen, sind die Ausführungen des Bundesgerichtshofes:

Der Hinweis zur Kündigungspflicht und der automatischen Verlängerung des Maklervertrags darf sich nicht aus den Anlagen zum Vertrag ergeben sondern muss ganz ausdrücklich im Vertrag selber enthalten sein.

Konkret bedeutet das für Sie:

1. Ein Alleinauftrag über sechs Monate ist möglich.

2. Eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate unbedenklich.

3. Eine Kündigungsklausel mit 4-wöchiger Frist ist erlaubt.

4. Formulieren Sie diese Bedingungen unbedingt im Vertrag selber und verweisen Sie nicht auf Anlagen. 

Dann behalten Sie Ihren Anspruch auf Provision aus §§ 252, 280 BGB als Schadensersatz in Höhe der Ihnen entgangenen Provision.