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Maklerprovision nicht zahlen? Fachanwalt für Bankrecht klärt über Rechtslage und aktuelles BGH-Urteil auf
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Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht Eser, der seit 20 Jahren im Maklerrecht schwerpunktmäßig bundesweit tätig ist, erreichen immer wieder Anfragen von Käufern von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die massive Zweifel am Bestehen der Maklerprovision haben und nach der Rechtslage fragen.
Nach den Erfahrungen von hunderten geprüften Maklerverträgen, gibt es immer wieder rechtliche Möglichkeiten entweder die Zahlung der Maklerprovisionen ganz zu vermeiden oder im Rahmen von Vergleichs-und Verhandlungsgesprächen die geforderte Maklerprovisionen deutlich zu mindern, so Rechtsanwwalt ESER.
Beispielsweise konnte erst kürzlich Rechtsanwalt Eser für seine Mandantin einen Provisionsanspruch in Höhe von 40.800 EUR komplett, durch Vereinbarung eines Verzichtes, abwehren. Die dort auftretende Maklerin (qualifizierter Alleinauftrag) erfüllte nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Erteilung der Widerrufsinformationen, sodass neben dem Widerruf des Maklervertrages auch die Nichtigkeit des Vertrages wegen Verstoß gegen AGB-Recht geltend gemacht wurde. Die Maklerin erkannte ihre aussichtslose Rechtsposition und verzichtete im Rahmen eines außergerichtlichen Vergleichs auf ihren Provisionsanspruch
1. Widerruf des Maklervertrages
Die Maklerprovisionen kann nämlich ganz vermieden werden, wenn zum Beispiel Gründe zum Widerruf des Maklervertrages bestehen.
Hierbei ist auf eine noch aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 01.12.2022 zu verweisen, Urteil BGH vom 01.12.2022, Aktenzeichen: I ZR 28/22.
Der BGH hatte beispielsweise dort eindeutig klargestellt, dass im Falle einer widersprüchlichen und unklaren Widerrufsbelehrung noch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages der Maklervertrag widerrufen und die Maklerprovisionen zurückverlangt werden kann.
Die 14-tägige Widerrufsfrist beginnt nämlich erst dann zulaufen, wenn ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiert worden ist. Solange kann der Kunde den Vertrag noch widerrufen!
Wenn also die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag widersprüchlich und/oder unklar sein sollte, können Verbraucher der Maklervertrag immer noch widerrufen und die verlangte Provisionszahlung verweigern oder im Fall einer bereits erfolgten Zahlung diese nachträglich zurückverlangen.
Betroffene sollten daher unbedingt ihre Widerrufsbelehrung prüfen, um mögliche Ansprüche geltend zu machen.
Hierbei ist auf eine noch aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 01.12.2022 zu verweisen.
Der BGH, Urteil v. 26.11.2020, I ZR 169/19), stellte dort klar, dass der Makler keinen Anspruch auf die Maklerprovisionen hat (auch nicht auf Wertersatz), wenn er (bei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen) nicht in Papierform oder auf einem anderen dauerhaften Träger die erforderlichen Widerrufsinformationen dem Kunden ausgehändigt hat.
Der Makler hat nämlich seinen Kunden entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 4 Abs. 1 und 2 EGBGB zu informieren. Bei einem außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossenen Maklervertrag, muss nach der Entscheidung des BGH der Makler zwingend die Informationen auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen.
Der beweisbelastete Makler trägt insoweit die Beweislast über den Nachweis der Aushändigung in Papierform, siehe BGH-Entscheidung. In dem vom BGH entschiedenen Fall konnte der Makler den Nachweis nicht führen, sodass durch den erfolgten Widerruf nach § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB sowohl der Maklerlohn/Maklerprovision aber auch ein Wertersatzanspruch aus § 357 Abs. 8 BGB nicht mehr bestand.
2. Textformerfordernis
Seit dem 23.12.2020 gilt ein neues Maklerrecht. Maklerverträge sind danach nur noch in Textform gültig. Dies bedeutet, dass der Maklervertrag erst dann zustande kommt, wenn der Verbraucher den Makler per E-Mail, Fax oder Post auffordert, dass dieser für ihn tätig werden soll. Eine einfache Anfrage z.B. über ein Immobilienportal genügt hierbei nicht den gesetzlichen Anforderungen.
3. AGB-Recht
Auch wenn ein sogenannter qualifizierter Alleinauftrag gegen AGB-Recht verstößt, hier ist auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofesl vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19 zu verweisen, darf der Makler nicht mehr seine Provision verlangen.
Erfüllt die Vereinbarung nicht den weitreichenden Anforderungen des Bundesgerichtshofes ist sie unwirksam, weil sie den Verkäufer bzw. den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.
Auch in einem solchen Fall darf der Makler keine Provision mehr verlangen bzw. hat die bezahlte Provision zurückzuerstatten.
Insoweit sind überraschende oder intransparente Klauseln unwirksam, § 305c Abs. 1 BGB. Vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelungen sind ebenso unwirksam, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Verstoß gegen AGB-Recht hat auch jüngst das Oberlandesgericht Düsseldorf festgestellt und mit Urteil vom 20. Oktober 2023, Az. 7 U 45/22 entschieden, dass dem Makler kein Maklerlohn zusteht.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat insbesondere festgehalten, dass dem Makler kein Maklerlohn zusteht, weil die verwendete Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen) (AGB) den Kunden in unangemessener Weise benachteiligt und daher unwirksam ist, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
4. Halbteilungsgrundsatz
Bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses und einer Wohnung gilt nämlich zwingend der im Gesetz firmierte Halbteilungsgrundsatz § 656c BGB.
Auch Verstöße gegen den Halbteilungsgrundsatz führen dazu, dass dem Makler kein Anspruch mehr auf die Maklerprovisionen zusteht.
Dies hat der BGH in einem hochaktuellen Entscheidung, BGH, Urteil v. 21.3.2024, I ZR 185/22, bestätigt. Der BGH hat dort weiter entschieden, dass der Makler neben der Auskunft sogar den anderen Maklervertrag vorlegen muss. Solange der Makler nicht die Auskunft erteilt und den anderen Maklervertrag vorlegt, steht dem Kunden ein Zurückbehaltungsrecht zu, er muss daher die Provision nicht zahlen.
Nach den langjährigen Erfahrungen von Rechtsanwalt Eser kann es sich also durchaus lohnen, den abgeschlossenen Maklervertrag von einem spezialisierten Anwalt auf Richtigkeit prüfen zu lassen, da vielfach bestehende Vereinbarungen angreifbar sind und sogar bereits bezahlte Provisionen zurückverlangt werden können.
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