Mangelhafte Immobilie gekauft - Der BGH urteilt zugunsten des arglistigen Verkäufers?!

In dem vorliegenden Rechtsstreit war eine für den Verkauf von Gebrauchtimmobilien standardmäßig vereinbarte Haftungsausschlussklausel nicht anwendbar, da der Verkäufer den Mangel des Vorliegens von echtem Hausschwamm arglistig verschwiegen hatte.

Sachverhaltliche Darstellung Die Klägerin erwarb im Jahr 2004 von den Beklagten ein Grundstück, das mit einem Miethaus bebaut war. Der Kaufpreis betrug 260.000 Euro, während der Verkehrswert der Immobilie bei mindestens 600.000 Euro lag. Nach der Übergabe des Objekts stellte die Klägerin den Befall durch echten Hausschwamm fest und forderte in der Folge Schadensersatz. Im Kaufvertrag war eine Gewährleistungsausschlussklausel vereinbart worden, die jedoch nicht für arglistig verschwiegene Mängel gelten sollte. Im Rahmen des Gerichtsverfahrens wurde festgestellt, dass bereits im Jahr 1987 Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung des Hausschwamms durchgeführt wurden, die jedoch nicht fachgerecht ausgeführt worden waren. Die Klägerin ließ daraufhin eine Sanierung im Wert von 639.230,38 Euro durchführen. Das Kammergericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung dieser Summe, obwohl sie den Kaufpreis erheblich überstieg.

Rechtliche Beurteilung durch den Bundesgerichtshof (BGH) Der Bundesgerichtshof (BGH) nahm eine abweichende Einschätzung zur Frage der Unverhältnismäßigkeit des Schadens vor und führte aus, dass der Schadensersatzanspruch im Falle einer solchen Unverhältnismäßigkeit auf den Minderwert der Immobilie begrenzt sein müsse. Als Grundlage für diese Bewertung wurde der Verkehrswert der Immobilie, in diesem Fall ca. 600.000 Euro, herangezogen. Würde der Schaden diesen Wert übersteigen, könnte er als unverhältnismäßig angesehen werden. Unter Anwendung dieser Parameter müsste das Kammergericht den Fall erneut verhandeln und den Schadensersatzanspruch neu bewerten.

Bezugnehmend auf den Zeitpunkt der Mängelbeseitigung erklärte der BGH, dass die Verhältnismäßigkeit der Sanierungskosten zum Zeitpunkt des Beginns der Arbeiten zu beurteilen sei. Hat der Käufer bereits mit den Arbeiten begonnen und stellt später fest, dass die Kosten die Verhältnismäßigkeitsgrenze überschreiten, ist er nicht zwingend dazu verpflichtet, die Sanierung abzubrechen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Beginns der Arbeiten annehmen durfte, dass die Kosten im vertretbaren Rahmen liegen würden, beispielsweise aufgrund eines vorher eingeholten Kostenvoranschlags.

Zusammenfassend wurde durch den BGH klargestellt, dass im Falle der Unverhältnismäßigkeit des Schadens, der Schadensersatzanspruch der Klägerin auf den Minderwert der Immobilie beschränkt sein könnte. Der BGH legte hierbei den Verkehrswert der Immobilie als Bewertungsgrundlage fest und gab dem Kammergericht Anweisungen für die erneute Verhandlung und Entscheidung des Falls. Die verbindliche Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit obliegt jedoch dem Kammergericht, das nun, gestützt auf die vom BGH festgelegten Richtlinien, den Fall erneut aufnehmen und entscheiden muss.

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