Mieter muss keine Schönheitsreparaturen ausführen bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung

Bei der Übergabe einer renovierten Wohnung ist es ja in der Regel so, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, da die Wohnung durch ihn abgenutzt wurde. Bei einer unrenovierten Wohnung ist es auch weniger ein Problem herauszufinden, wie stark die Wohnung durch den Mieter abgenutzt wurde. Bei einer unrenovierten Wohnung sieht das anders aus! Demnach stellt sich die Frage, ob Mieter auch bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen vornehmen müssen?

Schönheitsreparaturklausel

Im Januar 2014 hatte der Bundesgerichtshof einen Fall vorliegen, in welchem über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu entscheiden war.

Grundlage der Entscheidung war, ob es möglich ist, die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung auf den Mieter formularmäßig abzuwälzen.

Nach bisheriger Rechtsprechung war eine solche Vereinbarung jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Bereits in einem Urteil aus dem September 2007 hat der BGH jedoch Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung wirksam ist. Er hat diese Zweifel damit begründet, dass entweder – wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat – sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden ist. Oder aber es bleibt offen, ob der Mieter – wenn er im Laufe seiner Mietzeit renoviert hat – doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl bzw. weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt hat (Senatsurteil vom 26. September 2007 – zitiert nach BGH VIII ZR VIII 352/12 vom 22.01.2014).

Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist unangemessene Benachteiligung des Mieters

Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (Az. VIII ZR VIII 352/12) hat der BGH diese Bedenken vertieft und auf die allgemeine Erwägung formuliert, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen könnte, wenn der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit) zu tragen hat, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.

Diese Bedenken teilte die Kammer und sah „die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend“ an. Denn durch eine solche Klausel würde der Mieter zur „Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat“ (BGH Az. VIII ZR 35212).

Fazit

Sofern ein Mieter eine Wohnung in einem unrenovierten bzw. stark renovierungsbedürftigen Zustand übernommen hat, wird eine Klausel, die dem Mieter laufende Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam.