Mieterhöhung bei Wohngemeinschaften: Ihre Rechte und Möglichkeiten

Wie wird die Miete in Wohngemeinschaften berechnet?

Die Berechnung der Miete in Wohngemeinschaften (WGs) wirft oft Fragen auf. Laut dem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 13.10.2023 (Az.: 16 C 217/22) wird bei Mieterhöhungen die gesamte Wohnfläche der Wohnung zugrunde gelegt, nicht nur die Fläche des einzelnen Zimmers. Auch Gemeinschaftsflächen wie Küche, Bad oder Flur werden anteilig auf die Mieter:innen umgelegt. Diese Flächen werden anhand der Gesamtfläche durch die Anzahl der vermieteten Zimmer verteilt. Ein Beispiel: Bei drei Zimmern und einer Gemeinschaftsfläche von 52 m² wird ein Drittel der Gemeinschaftsfläche dem Zimmer eines Mieters hinzugerechnet.

Ist der Mietspiegel auch für Wohngemeinschaften relevant?

Ja, das Gericht stellte klar, dass der Berliner Mietspiegel auch für WGs gilt. Es kommt nicht darauf an, dass die Wohnung Zimmer für Zimmer an einzelne Personen vermietet wird. Der Komfort einer WG unterscheidet sich zwar von dem einer Einzimmerwohnung, jedoch bleibt die Anwendung des Mietspiegels zulässig. Dabei werden objektive Kriterien herangezogen, wie die Größe und Ausstattung von Küche, Bad und Gemeinschaftsflächen.

Wichtig: Der Vermieter darf kein Sachverständigengutachten fordern, um den Mietspiegel zu umgehen, selbst wenn er die Wohnung als Teil eines „besonderen Teilmarkts“ einstuft.

Welche Faktoren beeinflussen die Mieterhöhung?

Nach dem Urteil können sowohl positive als auch negative Merkmale der Wohnung oder des Gebäudes Einfluss auf die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Im verhandelten Fall spielten folgende Aspekte eine Rolle:

Positive Faktoren:

• Großes Bad mit hochwertigen Fliesen und wandhängendem WC
• Küche mit über 14 m² Fläche, Dunstabzugshaube und Kühlschrank
• Gut isoliertes Gebäude mit einem Energieverbrauch unter 120 kWh/m²

Negative Faktoren:

• Lärmbelastete Umgebung aufgrund stark befahrener Straßen
• Keine besonderen Merkmale im Außenbereich wie Grünflächen oder Kinderspielplätze

Die positiven Merkmale können die Miete erhöhen, während negative Aspekte dämpfend wirken.

Welche rechtlichen Grenzen gibt es bei der Mieterhöhung?

Vermieter dürfen die Miete nicht unbegrenzt erhöhen. In Berlin gilt die Kappungsgrenze, wonach die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen darf. Zudem muss der Vermieter die Erhöhung korrekt begründen, etwa durch Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel. Im vorliegenden Fall wurde die Miete von 315 € auf 362,25 € erhöht, wobei die Kappungsgrenze angewendet wurde, obwohl der Mietspiegel eine noch höhere Miete von 364,56 € erlaubt hätte.

Tipp: Mieter sollten die Begründung genau prüfen und sicherstellen, dass die Angaben korrekt sind. Fehlen wichtige Nachweise, kann das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein.

Welche Rolle spielen Lärm und Umfeld bei der Mieterhöhung?

Lärm und ein unattraktives Umfeld können zu einer niedrigeren Vergleichsmiete führen. Im Urteil wurde die Wohnung in einer besonders lärmbelasteten Lage als negativ bewertet. Dies minderte den Wohnwert, da die Straße stark befahren war. Vermieter:innen können nicht pauschal argumentieren, dass ein schöner Innenhof oder einfache Grünflächen solche Nachteile ausgleichen.

Was bedeutet das Urteil für Mieter in WGs?

Das Urteil zeigt, dass Mieter:innen in Wohngemeinschaften ihre Rechte genau kennen sollten. Wichtige Punkte sind:

• Anwendung des Mietspiegels: Gemeinschaftsräume werden berücksichtigt, jedoch anteilig.
• Nachweise des Vermieters: Jede Mieterhöhung muss formell korrekt begründet sein.
• Kappungsgrenze: Mieterhöhungen dürfen in Berlin maximal 15 % in drei Jahren betragen.

Haben Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten? Lassen Sie es auf formale Fehler prüfen, insbesondere ob die Berechnungen und Begründungen korrekt sind. Gemeinsam können wir Ihre Rechte schützen und unberechtigte Forderungen abwehren.