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Mieterhöhung - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

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Bei der Erhöhung der Wohnraummiete müssen Vermieter grundsätzlich den örtlichen Mietspiegel beachten und bestimmte zeitliche Fristen einhalten. Die Mieter werden dadurch vor eine sprunghaften Anhebung der Miete über das ortsübliche Niveau hinaus geschützt.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 354/12) den für zulässige Mieterhöhungen maßgeblichen Mietspiegel konkretisiert. Demnach muss sich die Mietpreiserhöhung am Gesamtmietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde orientieren, das Abstellen auf den Mietspiegel eines einzelnen Stadtteils oder einen einzelnen Siedlung ist unzulässig.

Der BGH entschied damit zugunsten mehrerer Mieter aus der „Zechensiedlung Neustadt" einer alten Bergarbeitersiedlung in Nordrhein-Westfalen mit besonders günstigen Mietpreisen.

Sie hatten ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert. Der Fall ging zunächst vor das Amtsgericht Ahlen, dort stellte man anhand des einfachen Mietspiegels der Stadt fest, dass die Mieter bereits jetzt mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlen und lehnte den Antrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab.

In der nächsten Instanz kam das Landgericht Münster zu einer anderen Beurteilung, der einfache Mietspiegel können in diesem Fall nicht als Maßstab dienen, da er die Wohnung der Zechensiedlung gar nicht erfasse und die Häuser verschiedene Besonderheiten aufwiesen, die ein Vergleich mit dem Wohnraum des restlichen Stadtgebietes unmöglich machten. Im Ergebnis gab das Landgericht den Klagen auf Mieterhöhung vollständig oder zumindest teilweise statt. Dabei stützten sich die Richter auf das Gutachten eines Sachverständigen, der ausschließlich die Wohnungen der Zechensiedlung zum Vergleich herangezogen hatte. Offensichtlich gab es dort bereits teurer vermietete Objekte, der so ermittelte Mietspiegel ließ zumindest ausreichend Spielraum für eine Mieterhöhung.

Die betroffenen Mieter zogen bis vor den Bundesgerichtshof und klagten auf Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidungen. Der BGH gab ihnen Recht, demnach hätte der Sachverständige eine breitere Basis an Vergleichswohnungen zur Ermittlung des Mietspiegels nutzen müssen. Jetzt muss das LG Münster erneut über die Fälle entscheiden.


Rechtstipp vom 09.07.2013

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