Mietminderung bei Mängeln? Wann der Mieter die Kündigung riskiert und was er dagegen tun kann

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin.

„Bei Mängeln Mietminderung.“ Davon sind viele Mieter überzeugt. Nur: Stimmt das überhaupt? Kann der Mieter bei Mängeln der Mietsache einfach so die Miete entsprechend einer Minderungsquote selbständig reduzieren? Warum das aus Mietersicht keine gute Idee ist, und warum der Mieter dabei schlimmstenfalls seine Wohnung verlieren kann, sagt der Kündigungsexperte Anwalt Bredereck:

Der Bundesgerichtshof sagt: Falls der Mieter aufgrund einer von ihm geschätzten Minderungsquote einen Teil der Miete einbehält und deshalb ein entsprechend hoher Mietrückstand entsteht, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Irrt sich der Mieter im Hinblick auf die Minderung, hat er das zu vertreten.

Das Problem ist, dass der Mieter nie genau wissen kann, wie hoch die Mietminderung tatsächlich ist. Legt der Mieter eine Minderungsquote eigenmächtig fest, beispielsweise 10% für Lärm in der Nachbarschaft, 20% für einen Heizungsdefekt, etc., besteht immer die Gefahr, dass er sie zu hoch ansetzt – und mit der Zeit ein Mietrückstand entsteht, der den Vermieter gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen zur Kündigung berechtigt.

Allein das Gericht bestimmt bei Uneinigkeit der Mietvertragsparteien die Minderungsquote, in Höhe derer eine Reduzierung der Miete durch den Mieter erlaubt ist. Liegt die Minderungsquote des Gerichts gleichauf oder über der vom Mieter geschätzten Quote, hat der Mieter Glück gehabt. Oft liegt sie aber darunter, mit den oben genannten Folgen für den Mieter.

Riskant sind solche richterlichen Schätzungen für den Mieter, wenn sie anlässlich einer Räumungsklage durch den Vermieter stattfinden, wenn nämlich der Vermieter nach einem minderungsbedingt angehäuften Mietrückstand kündigt und, nachdem der Mieter sich weigert, auszuziehen, schließlich Räumungsklage erhebt. Hat sich der Mieter da in der Quote geirrt, kann das den Verlust der Wohnung für ihn bedeuten.

Hinzu kommt, dass nicht jeder Schaden an der Mietsache und nicht jede Beeinträchtigung einen Mietmangel darstellt, der die Miete mindert. Unerhebliche Mängel, die das Wohnen kaum spürbar beeinträchtigen, können regelmäßig ebenso wenig Grundlage für eine Mietminderung sein, wie Mängel, die der Mieter selbst verschuldet hat oder solche, die zum Mietgegenstand gehören und bei der Wohnungsbesichtigung bereits vorhanden waren.

Fachanwaltstipps für Mieterinnen und Mieter: Falls Sie gegen Mietmängel vorgehen wollen, rate ich zu folgender Vorgehensweise: Fordern Sie Ihren Vermieter auf, die Mängel zu beseitigen und eine bestimmte Minderungsquote bis zur Beseitigung der Mängel anzuerkennen. Zahlen Sie die Miete dann unter Vorbehalt vollständig weiter, falls sich Ihr Vermieter weigert. Danach können Sie Ihren Vermieter auf Instandsetzung der Mängel, auf Feststellung einer Minderungsquote und auf Rückzahlung der überzahlten Miete verklagen. So vermeiden Sie das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Wollen Sie wegen Mietmängeln gegen Ihren Vermieter vorgehen? Droht Ihnen die Kündigung Ihrer Mietwohnung wegen Zahlungsverzugs oder anderer Vertragsverletzungen? Haben Sie Fragen zu Ihren Mietvertragsklauseln?

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Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.