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Mietminderung ohne erkrankten Mieter?

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Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Der Autor Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck bespricht die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung:

1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?

2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?

3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?

4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?

Heute: 5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?

6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?

7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?

8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?

9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?

10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?

5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?

Nach einer älteren Entscheidung des Landgerichts Berlin kommt es nur darauf an, ob nach der festgestellten Konzentration der Schimmelpilze eine objektive Gefährdungslage für die Mieter vorgelegen hat. Demnach ist eine Minderung aufgrund toxischer Belastung ohne nachgewiesene Erkrankung der Mieter denkbar. Nach einem älteren Urteil des Landgerichts Lübeck ist ein Mangel der Mietsache mit der Rechtsfolge, dass dadurch die Miete gemindert ist, bereits bei einem Verdacht auf toxischen Schimmelbefall gegeben. Nach dem letztgenannten Urteil wäre die Miete gemindert, wenn toxischer Schimmel nachgewiesen wird, aber niemand durch den Schimmel zu Schaden gekommen ist.

Eine toxische Raumluftbelastung war in einem älteren Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 13.2.2002 (Aktenzeichen: 30 U 20/01) ausreichend für die Minderung der Miete. Die Richter des OLG Hamm hielten es für eine Minderung der Miete nicht für erforderlich, dass Personen durch die toxische Raumluftbelastung zu Schaden gekommen sind.

Tendenziell ist die Berliner Instanzenrechtsprechung (Landgericht Berlin und Kammergericht) eher strenger. Man wird nach der Prüfung der Rechtsprechung wohl sagen müssen, dass eine Minderung vom Landgericht Berlin und vom Kammergericht eher zugestanden wird, wenn Personen durch den Schimmelbefall nachweisbar erkrankt sind. Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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Rechtstipp vom 20.01.2012
aus der Themenwelt und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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