Mietnachzahlung führt nicht zur Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13.10.2021 entschieden, dass eine Nachzahlung des Mietrückstandes innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von 2 Monaten lediglich zu der Unwirksamkeit einer außerordentlich, fristlosen Kündigung führt, jedoch nicht zu einer Heilung einer ordentlich, fristgerechten Kündigung, die gleichzeitig, hilfsweise wegen desselben Zahlungsverzuges erklärt wurde.

Mit dieser Entscheidung bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung und erteilte einer gegenteiligen Auffassung des Landgerichts Berlin als Vorinstanz eine klare Absage.  

Dem Urteil lag im Wesentlichen der Sachverhalt zugrunde, dass ein Wohnungsmieter über mehrere Monate die Miete nicht vollständig gezahlt hatte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich, fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich, fristgerecht. Anschließend erhob er eine Räumungsklage. Der Mieter zahlte den Mietrückstand vollständig innerhalb der mit der Rechtshängigkeit der Räumungsklage beginnenden Schonfrist von 2 Monaten nach.

Der BGH urteilte, dass gemäß dem Wortlaut des § 569 III Nr. 2 Satz 1 BGB und aufgrund des eindeutigen Willens des Gesetzgebers nur die fristlose Kündigung infolge der rechtzeitigen Nachzahlung des gesamten Mietrückstandes unwirksam wird. Der § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB gilt jedoch nicht für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Trotz der Nachzahlung bleibt die fristgerechte Kündigung grundsätzlich wirksam. 

Allerdings muss bei der fristgerechten Kündigung der Zahlungsverzug immer eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellen. Der Mieter kann sich daher auf eine wirtschaftliche Notlage, z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit, berufen.