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Mietpreisbremse bei Neuvermietung: 5 Ausnahmen, die Sie kennen müssen
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Mietpreisbremse bedeutet, dass Vermieter bei Neuvermietung ihrer Wohnung nur eine Miete vereinbaren dürfen, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreitet. Diese gesetzliche Regelung gilt nicht flächendeckend, also nicht überall in Deutschland und ist bis einschließlich 2025 zwingend zu beachten.
Jedes Bundesland hat durch eine Rechtsverordnung geregelt, welche Gebiete, Städte bzw. Gemeinden als besonders angespannt gelten und für die die Mietpreisbremse gilt.
In Bayern sind es insgesamt 203 bayerische Städte und Gemeinden, in denen ab dem 1. Januar 2022 die Mietpreisbremse gilt. Diese können Sie hier einsehen:
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
In folgenden 5 Fällen hat der Vermieter das Recht, eine höhere Miete zu verlangen:
- Ursprünglich höhere Miete: Ist die bisherige Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf der Vermieter weiterhin die höhere Miete verlangen. Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen soll sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorjährigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, § 556e Abs.1 BGB.
- Möblierte Wohnungen: Wer eine Wohnung möbliert vermietet, kann dafür einen Zuschlag erheben. Dieser Zuschlag muss nicht gesondert ausgewiesen werden. (Dazu soll in Kürze ein Gesetz verabschiedet werden, das den Möblierungszuschlag nach oben begrenzt und wonach seine Höhe im Mietvertrag angegeben werden muss)
- Modernisierungsmaßnahmen in den vergangenen 3 Jahren: Hat der Eigentümer in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung modernisiert und die Miete deswegen nicht erhöht, darf er den Modernisierungszuschlag im neun Mietverhältnis nachholen. (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Neubauwohnung: Für Wohnungen, die erst nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht, also weder bei der Ersten noch bei den Folgevermietungen (§ 556f BGB).
- Erstvermietung nach umfassender Modernisierung: Wenn die Kosten für die durchgeführte Modernisierung mindestens ein Drittel der Kosten für einen Neubau betragen, gilt die renovierte Wohnung als Neubau. Bei der Erstvermietung nach der umfassenden Renovierung ist sie von Mietpreisbremse befreit.
! Wichtig zu Modernisierungen:
Der Vermieter kann die Mietpreisbremse nur bei baulichen Veränderungen umgehen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen. Das ist gesetzlich geregelt, § 555 b BGB. Instandhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen, wie zum Beispiel Streichen der Wohnung, Auswechseln einer alten Tür, Reparatur von Wohn und Fenster oder Austausch von Einbauküche sind keine baulichen Veränderungen. Unter einer umfassenden Modernisierung muss auch die Energieeffizienz der Wohnung oder der Wohnwert deutlich verbessert werden. Und trotz Modernisierung gilt die Mietpreisbremse weiterhin, wenn die Kosten der Modernisierung unter einem Drittel des Neubauwerks liegen.
Mitteilungspflicht über Ausnahmen
Für alle ab 1. Januar 2019 neu entstandenen Mietverhältnisse gilt: Vermieter müssen Mieterinnen und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert darüber informieren, ob sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen (§ 556 g Abs. 1a BGB).
Die sogenannte Mietpreisbremse kommt auch bei allen Mietstaffel einer ab dem 1. Juni 2015 geschlossenen Staffelmietvereinbarung zur Anwendung (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmietvereinbarung gilt die Mietpreisbremse allein für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
Eine weitere Obergrenze für den Mietpreis kann auch aufgrund § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) bestehen. § 5 WiStG regelt den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung. Hiernach kann eine Miete unzulässig sein, die 20 % – in einigen Fällen 50 % – über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen zur Erzielung der hohen Miete ausgenutzt hat. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
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Angelika Sworski
Rechtsanwältin
www.sworski.de
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