Mietrecht: Anpassungsanspruch des Vermieters bei der Betriebskostenvorauszahlung?

Nach aktueller Gesetzeslage (§ 560 Abs. 4 BGB) kann der Vermieter immer nur nach einer Abrechnung eine Anpassung der künftigen Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen. Selbst wenn während des vorherigen Abrechnungsjahres – diese Jahr also 2021 - sich z.B. der Gaspreis, der Ölpreis oder die Stromkosten nur leicht erhöht haben sollte, kann bei konkret vorliegenden Erhöhungen im Zeitpunkt der Abrechnung, ein höherer Anpassungsanspruch gegeben sein: Dieser ergibt sich dann zwar nicht aus der Abrechnung 2021, kann aber durch aktuelle, konkrete Erhöhungsschreiben Ihrer Versorger belegt werden, z. B.

• Sie haben getankt und hierfür eine Rechnung vorliegen aus der sich ergibt, dass der Ölpreis sich im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt hat,
• Ihr Gasversorger Ihnen schriftlich eine Verdreifachung des Arbeitspreises ankündigt, z.B. von 0,07 € auf 0,21 € pro Kilowattstunde oder
• Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Erhöhung der Vorauszahlungen aller Eigentümer gemäß einem neuen Wirtschaftsplan.

Es handelt sich dann nicht mehr nur um „abstrakte Befürchtungen“, sondern um tatsächliche, konkrete Steigerungen der Betriebskosten im laufenden Abrechnungsjahr. Richtigerweise besitzt der Vermieter dann gegen sein Mieter einen Anpassungsanspruch gemäß § 560 Abs. 4 BGB (BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10, Rn. 14, 20 ff.; Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht,
 15. Auflage 2021, § 560 BGB, Rn. 73).

Meines Erachtens muss dies auch gelten, wenn die Abrechnung beispielsweise schon im Frühjahr 2022 erfolgt ist und der Vermieter erst im September 2022 die konkreten Energiepreissteigerungen belegen kann: Angesichts der massiven Steigerungen ist ihm nicht zuzumuten, diese konkret vorliegenden Kostensteigerungen bis zur nächsten Abrechnung im Laufe des Jahres 2023 vorzufinanzieren. Es muss in dieser außergewöhnlichen Notsituation im Dauerschuldverhältnis Miete dann einen Anpassungsanspruch analog § 560 Abs. 4, 242 BGB geben.

Der Vermieter muss sich allerdings die Mühe machen, konkret bezüglich des jeweiligen Mietverhältnisses auszurechnen, wie sich die Kostensteigerung tatsächlich auswirken wird: Abgestellt werden kann und muss dabei auf den Verbrauch aus der letzten Abrechnung, der dann eben mit den nunmehr aktuellen, erhöhten Kosten multipliziert wird. Sofern dabei dann ein Jahres-Erhöhungsbetrag herauskommt ist dieser durch 12 zu teilen, um den monatlichen Erhöhungsbetrag zu ermitteln.

Kommt der Mieter diesem Verlangen dann allerdings nicht nach, müsste der Vermieter ihn auf Anpassung verklagen. Dies werden wohl die wenigsten Vermieter machen, sondern sich mit den unveränderten Vorauszahlungen begnügen – das dicke Ende kommt dann bei der Abrechnung im Folgejahr, wenn die Kostensteigerungen ab 2022 „voll durchschlagen“ …