Mietrecht in Hannover: Fristlose Kündigung nach Mietminderung.

Der Sachverhalt

Die Mieter wohnten seit 2012 in einem Reihenendhaus, das ca. 80 Meter von der öffentlichen Straße entfernt steht. Unter anderem um schwere Einkäufe ins Haus zu bringen, fuhren sie mit ihrem PKW direkt bis vor die Haustür. Dieser Zugang war aber nur beschränkt öffentlich, es durfte nicht jeder dort entlangfahren, sondern nur die Feuerwehr u. ä. Daher befand sich ein Sperrbalken an der Zufahrt, der jedoch immer offenstand.

Die Stadt schloss den Zugang im Jahr 2014 endgültig, sodass dieser nur noch als Rettungsweg genutzt werden konnte. Die Mieter verlangten von den Vermietern die Öffnung des Weges. Die Intervention der Vermieter gegenüber der Stadt blieb jedoch erfolglos.

Daraufhin wurde die Miete um monatlich 10 % gemindert. Die Vermieter warteten ab, bis betragsmäßig ein Mietrückstand von mehr als zwei Kaltmieten offen war und kündigten den Mietvertrag fristlos. Da die Mieter nicht auszogen, kam es zum Räumungsrechtsstreit.

Das Urteil

Zugunsten der Vermieter! Das Amtsgericht Reinbek entschied mit Urteil vom 02.06.2017, Az. 14 C 955/16, dass zu Unrecht gemindert wurde. Damit war die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam.

Das Amtsgericht hat in der Zugangsbeschränkung keinen Mangel der Mietsache gesehen. In der Beschränkung des Zugangs zum Reihenhaus lag keine wesentliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Die Mieter hatten keinen Anspruch auf eine freie Zufahrt, da dies vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart worden war. Die Vorstellung der Mieter, direkt vor das Haus fahren zu können, stellt keine vertragliche Bindung dar, aus der sich ein Anspruch ergeben konnte. Darüber hinaus war den Mietern bekannt, dass die Zufahrt gesperrt werden kann, da seit ihrem Einzug eine Schranke vorhanden war.

Das Gericht lehnte einen Mangel weiter ab, weil die Vermieter keinen Einfluss auf die Gewährung des Zugangs hatten. Ihre Intervention gegenüber der Stadt blieb ohne Erfolg. Die Vermieter waren daher ebenfalls verpflichtet, das Zufahrtsverbot zu dulden.

Hinweis für die Praxis

Das Urteil zeigt einmal mehr, dass die Minderung ein risikoreiches Unterfangen ist. Nicht selten endet die Mietminderung wie im oben dargestellten Fall. Mieter sollten daher, bevor weniger gezahlt wird, zunächst eine Minderung androhen und die Miete ggf. unter Vorbehalt zahlen.

Stets sollte die Frage gestellt werden, ob der Vermieter etwas an der Situation ändern kann und ob es einen vertraglichen Anspruch auf die geforderte Mängelbeseitigung gibt. Das ist immer dann der Fall, wenn eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietsache getroffen wurde.

Wenn die fristlose Kündigung erst einmal ausgesprochen ist, verlagert sich der Schwerpunkt von der einst gewollten Mängelbeseitigung auf den Kampf um den Erhalt der Wohnung.