Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen (z. B. WG, Pärchen, Eheleute) - wie komme ich aus dem Vertrag raus?

Haben mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag als Mieter abgeschlossen, gibt es je nach Konstellation unterschiedliche Möglichkeiten, wie man als einzelne Person aus diesem Vertrag herauskommt. Einige der Möglichkeiten werden nachfolgend dargestellt.

1. Allgemeines

Grundsätzlich gilt: Haben mehrere Mieter einen Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften diese dem Vermieter gegenüber als Gesamtschuldner, § 421 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sofern mit dem Vermieter keine andere Regelung getroffen wurde. 

Das beudetet, dass der Vermieter die Erfüllung der jeweiligen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag vollständig von einem der Mieter verlangen kann (z. B. Klage auf Mietzahlung, Klage auf Erfüllung der Hausordnung). 

Haben die Mieter untereinander eine bestimmte Verteilung der Pflichten getroffen (z. B. Mietzahlung 1/3, weil z. B. ein Mieter mehr verdient als der andere), kann der vom Vermieter in Anspruch genommene Mieter den Ausgleich von dem anderen Mieter verlangen (sog. Innenausgleich). 

Das Gesetz sieht, ohne eine anderweitige Abrede, vor, dass die Verpflichtung im Innenverhältnis zu gleichen Anteilen besteht (§ 426 BGB). Das bedeutet, dass jeder Mieter die Pflichten, z. B. Mietzahlung, nur zur Hälfte erfüllen muss. 

Wird einer der Mieter auf vollständige Erfüllung in Anspruch genommen und musste er deshalb mehr als seinen Anteil leisten, kann der zahlende Mieter die Erstattung der Differenz von den anderen Mietern verlangen.

2. Wie komme ich aus dem Mietvertrag raus (z. B. im Falle der Trennung, Auflösung einer Wohngemeinschaft, Scheidung)?

a) Bei mehreren Mietern ist eine schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses von allen Mietern gegenüber allen Vermietern erforderlich. Eine einseitige Kündigungserklärung durch einen Mieter reicht grundsätzlich nicht aus, um sich von den vertraglichen Pflichten zu lösen. Liegt eine Vollmacht zur Kündigung für einen der Mieter vor, so reicht dies grundsätzlich aus, um eine wirksame Kündigung aussprechen zu können.

Die Originalvollmacht sollte zusammen mit der Kündigung vorgelegt werden, um eine Zurückweisung nach § 174 BGB vorzubeugen. Auch der Vermieter muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erklären.

b) Eine Regelung alleine zwischen den Mietern (z. B. "ich zahle die Miete zukünftig vollständig selbst") reicht nicht aus, um den ausscheidenen Mieter von seinen vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter zu entlassten. Eine solche Regelung im Innenverhältnis wirkt nicht im Außenverhältnis zum Vermieter. Mieter und Vermieter müssen daher einvernehmlich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis vereinbaren (Entlassungsvereinbarung/Aufhebungsvereinbarung). 

Aus Sicht des ausscheidenen Mieters sollten die Vertragsparteien zugleich klar regeln, dass den ausscheidenen Mieter keine Pflichten aus dem Mietvertrag treffen (z. B. Schönheitsreparaturen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, Mietrückstände) und zudem insbesondere folgende Punkte berücksichtigen:

• Zeitpunkt der Entlassung/Zeitpunkt des Mieterwechsels
• Kautionsrückzahlung (wem steht er zu?)
• Betriebskosten - Nachzahlung bzw. Guthaben (wer zahlt? wer erhält das Guthaben?)

c) Bei Ehegatten als Mieter gibt es anlässlich einer Scheidung zudem die gesetzliche Möglichkeit nach § 1568a BGB (Zuweisung einer Ehewohnung) vorzugehen. Nach § 1568a Abs. 3 BGB setzt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, 

• zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten (= von beiden Mietern!) über die Überlassung an den Vermieter oder
• mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

ein von beiden Ehegatten eingegangenes Mietverhältnis allein fort. Unter den gleichen Bedingungen tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlasen wird, an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein.

3. Keine Einigung -  Was bleibt einem noch übrig?

Wenn ein Vermieter eine Person aus dem Mietvertrag "nicht entlässt" und die anderen Mieter die gemeinsame Kündigung des Mietvertrages rechtswidrig verweigern, kommt (nach einer erfolglosen vorgerichtlichen Aufforderung) grundsätzlich eine Klage auf Zustimmung zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gegen den anderen Mieter in Betracht. 

Sind die verbleibenden Mieter zur Abgabe der Zustimmung zu einer Kündigung verurteilt, so gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat, § 894 Zivilprozessordnung (ZPO).

Die Entscheidung und die eigene Kündigungserklärung müssen dem Vermieter zugehen, da es sich bei der Kündigung um eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung handelt.

Rechtliche Hinweise

Sämtliche Informationen in den Rechtstipps dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Eine Rechtsberatung für den konkreten Einzelfall geht damit nicht einher.