Mietwohnungsmängel – Wann kommt die Mietminderung in Betracht ?

Ein Mangel liegt grundsätzlich unter der Voraussetzung vor, dass die tatsächliche IST-Beschaffenheit (tatsäch­licher Zustand der Wohnung)  von der vertraglich geschuldeten SOLL-Beschaffenheit (Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertrag oder Gesetz gewöhnlich befinden sollte) nachteilig abweicht.

Daher ist im Wohnraummietrecht zu prüfen,  ob die Mietwohnung  eine solche Beschaffenheit aufweist, wonach der Mieter die Mietwohnung nicht so nutzen kann, wie er es grundsätzlich erwarten darf.

Typische Mängel in einer Mietwohnung sind: 

• Undichte Fenster, 
• Feuchtig­keitsschäden und -flecken, 
• defekte Heizung, 
• Warmwasseraufbereitung, 
• verstopfte Abflüsse usw.

Wichtig ist hierbei, dass nicht nur Mängel, die die Mietwohnung selber betreffen, Gewährleistungsrechte auslösen können. Auch Einwirkungen von „außen“ können Mängel der Mietwohnung darstellen.

Beispiel: 

• Lärm aus einer benachbarten Diskothek / Gaststätte und
• Lärm von Sportplätzen.

Ob der Vermieter den Mangel bzgl. der Mietwohnung verursacht hat, spielt hierbei keine Rolle. Für die Zulässigkeit der Mietminderung ist allein entscheidend, dass ein Mangel bzgl. der Mietwohnung vorliegt und kein Verschulden des Mieters an der Mangelverursachung ersichtlich ist.

Sobald der Mieter in der Mietwohnung einen Mangel bemerkt, muss der Mieter diesen Mangel gegenüber dem Vermieter anzeigen. Für die Zeit, in der der Mangel existiert, kann dann die Miete entsprechend gemindert werden. Eine vorherige Anfrage oder einen vorherigen Antrag beim Vermieter bedarf es nicht.

Maßgeblich für die Höhe der Mietminderung ist allein der Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Beachte: Zieht der Mieter in die mangelhafte Mietwohnung ein, obwohl er Kenntnis vom Mangel hat, so steht dem Mieter das Minderungsrecht nur zu, wenn der Mieter sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.