Mündliche Vereinbarung hat Vorrang vor „doppelter Schriftformklausel“

In vielen Wohnungs- und Gewerbemietverträgen finden sich so genannte Schriftformklauseln. Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur in schriftlicher Form erfolgen können. Gelegentlich finden sich auch so genannte „doppelte Schriftformklauseln“. Dies bedeutet, dass im Vertrag vereinbart ist, dass auch die Schriftformklausel ihrerseits nur in schriftlicher Form abgeändert oder aufgehoben werden kann.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich nun mit einem Fall zu beschäftigen, in dem im Rahmen eines Gewerbemietvertrages eine solche doppelte Schriftformklausel enthalten war. Es ging insoweit um die Wirksamkeit einer Befristung im Rahmen eines Gewerbemietvertrages.

Im Jahr 2005 hatten die Parteien einen schriftlichen Gewerbemietvertrag zum Zwecke der Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume geschlossen. Dieser Vertrag beinhaltet unter anderem eine doppelte Schriftformklausel.

Das Grundstück wurde zwischenzeitlich verkauft und der neue Erwerber schloss mit dem Mieter einen schriftlichen Nachtrag, wonach das Mietverhältnis bis zum 31.12.2016 befristet läuft, somit also nicht ordentlich während der Laufzeit kündbar ist. Zuvor war formlos durch einfaches Schreiben seitens des ursprünglichen Vermieters gegenüber dem Mieter bestätigt worden, dass der Vertragszweck ausgedehnt wird, unter anderem auf Betrieb eines Getränkeausschankes.

Im Februar 2015 kündigte die Vermieterseite dann das befristet abgeschlossene Mietverhältnis und erhob Räumungsklage.

Letztlich ging es um die Frage ob die Vermieterseite berechtigt war, trotz der vertraglich vereinbarten Laufzeit bis Ende 2016 das Mietverhältnis bereits zuvor im Jahr 2015 zu kündigen.

Der BGH kam hier zu folgendem Ergebnis: Auch eine doppelte Schriftformklausel kann von den Parteien mündlich abgeändert werden, d. h. wenn beide Vertragspartner mündlich oder in sonstiger formloser Weise, z. B. per E-Mail oder einfaches Schreibens, was nicht von beiden unterzeichnet ist, eine Änderung des Vertrages vereinbaren, geht diese Individualabsprache der vereinbarten Schriftformklausel vor.

Maßgeblich ist nach der Entscheidung des BGH, dass die Parteien erkennbar und bewusst eine verbindliche Vereinbarung treffen wollten. Zugleich ergibt sich durch diese Wertung des BGH jedoch auch eine negative Folge für den Mieter. Nachdem der Vertrag dann aufgrund der nicht schriftlich getroffenen Vertragsänderung/Ergänzung insgesamt nicht mehr der Schriftform genügt, ist auch die vertraglich vereinbarte Festlaufzeit unwirksam, da für diese Schriftform erforderlich ist. Daher konnte in dem vom BGH entschiedenen Fall der Vermieter auch vorzeitig und unter Missachtung der vertraglich vereinbarten Festlaufzeit und Schriftformklausel das Mietverhältnis zuvor kündigen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017, Az.: XII ZR 69/16