Muss der Mieter kleine Reparaturen zahlen?

Die Instandhaltung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist dieser dazu verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Im Bereich der Wohnraummiete können aber die Kosten für kleine Schäden an Teilen der Mietsache durch Vertragsklauseln (sog. „Kleinreparaturklauseln“ oder „Bagatellschadensklauseln“) auf den Mieter abgewälzt werden. Allerdings müssen solche Klauseln den von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Kriterien entsprechen, weil sie ansonsten wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind.

Diese Kriterien sind:

1. Beschränkung auf Kleinreparaturen

Unter Kleinreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zu verstehen, die das Beheben kleiner Schäden an Gegenständen umfassen, die dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen.

Beispielhaft genannt seien: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen.

Die Klausel darf also nicht so gefasst sein, dass hierunter auch unter Putz liegende Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (BGH, NJW 1989, 2247). Der Mieter kann also bspw. nicht verpflichtet werden, die Reparatur an den Rollladenkästen zu bezahlen, wohl aber an den Rollladengurten (AG Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 - 11 C 4919/03 – ZMR 2004, 120). Auch die Heizungstherme zählt zu den Gegenständen, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Amtsgericht Köln, Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10). Auch die Reparatur des in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventils stellt keine „Kleinreparatur“ in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters. Entsprechend verhält es sich mit Heizkörperventilen: „Hängen“ die Ventile, weil im Inneren verkalkt oder verschmutzt, so ist die Reparatur nicht Sache des Mieters, denn auf das „Innenleben“ der Ventile hat der Mieter keinen Zugriff.

2. Höchstgrenze für Kosten einer einzelnen Reparatur und pro Jahr

Die Vertragsklausel muss zudem einen angemessenen Höchstbetrag für die jeweilige Einzelreparatur enthalten.

Die Obergrenze dürfte bei 75 Euro liegen (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385). Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes soll auch ein Betrag von bis zu 110 Euro zulässig sein.

Des Weiteren setzt eine wirksame Kleinreparaturklausel voraus, dass auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen.

Die Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres dürfen nicht mehr als 300 Euro bzw. 6 % der Jahresbruttokaltmiete betragen (BGH NJW 1992, 1759).

Entspricht die Klausel im Mietvertrag nicht diesen Grundsätzen, ist sie unwirksam. Eine „Umdeutung“ oder ähnliches kommt nicht in Betracht, der Mieter ist dann nicht dazu verpflichtet, Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Werden in ihr also etwa Gegenstände aufgezählt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen oder liegen die Reparaturkosten in einem einzelnen Schadensfall jedenfalls über 110 Euro trifft den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht (der Mieter muss auch keinen Kostenanteil bezahlen).