Zubehör ist bei Berechnung der Maklerprovision zu berücksichtigen!

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Im Zweifel erstreckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache auch auf deren Zubehör. Daher ist bei der Berechnung der Maklerprovision kein von dem Gesamtkaufpreis gesondert ausgewiesener Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör abzuziehen.

Oftmals erfolgt aus Gründen der Steuerersparnis in Kaufverträgen über Grundstücke und Eigentumswohnungen eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs. Dazu gehören etwa Gartengeräte, Einbauküchen, Möblierung etc. Somit fällt insgesamt eine geringere Grunderwerbssteuer an.

Im Hinblick auf die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision stellt sich die Frage ob sich die Provision nur nach dem Kaufpreis der eigentlichen Immobilie richtet oder dafür auch der Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör einzubeziehen ist.

Mit dieser Frage hatte sich das AG Charlottenburg (231 C 51/14) zu befassen. Im zu entscheidenden Fall betrug die vereinbarte Provision „7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis“. Der Kaufpreis betrug 435.000 €. Weiter hieß es im Kaufvertrag: „Mitverkauft werden folgende Sachen: ... Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises beträgt € 18.000,00“.

Daraufhin kam es zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Makler, was die Berechnungsgrundlage der Maklerprovision von 7,14% sei. Die Käufer meinten, die Provision berechne sich lediglich aus dem um € 18.000,00 reduzierten Kaufpreis, mithin aus € 417.000,00. Der Teilbetrag von € 18.000,00 für mitverkaufte Sachen gehöre nicht zu dem der Provisionsberechnung zugrunde zu legenden Kaufpreis für die Immobilie, weshalb sie den hierauf entfallenden Provisionsanteil nicht schuldeten.

Dies sah das Gericht jedoch anders und entschied zugunsten des Maklers: Nach § 311c BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache. Darin kommt der Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, dass zwischen Hauptsache und Zubehör eine wirtschaftliche Einheit besteht, welche bei einer Veräußerung im Zweifel fortbestehen soll. Dies bestätigten auch die Käufer und Verkäufer im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich indem sie gerade kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen hatten und das Grundstück einschließlich Zubehör in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichneten und sodann für dieses einen einheitlichen Kaufpreis vereinbart haben. Die Maklerprovision umfasst jedoch den kompletten Vertragswert des Hauskaufs, da sich für den beauftragten Makler kein Nachteil ergeben könne, wenn die Parteien, aus Gründen der Grunderwerbsteuerersparnis, eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs vornehmen.

Hinweis:

Die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Veräußerungsfall weiter besteht, kann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es kann sodann ein eigener, vom Grundstückskauf unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält aber jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages. Soll die Provision des Maklers davon ausgeschlossen werden, muss dies zuvor ausdrücklich im Vertrag mit ihm vereinbart werden.


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