Neue BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln

Ein häufiger Streitpunkt bei Wohnraummietverhältnissen ist die Frage, in welchem Umfang und ob überhaupt, beziehungsweise von wem, Schönheitsreparaturen zu leisten sind.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man kleinere Instandhaltungsarbeiten wie zum Beispiel das Streichen und gegebenenfalls Tapezieren von Wänden, das Lackieren von Türrahmen oder Heizung, etc.

Nach dem Gesetz ist es grundsätzlich Sache des Vermieters (gemäß §535 BGB) die Mietsache in einem ordnungsgemäßen / vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Demgemäß muss der Vermieter eigentlich auch jegliche Instandhaltungsarbeiten, also auch die Schönheitsreparaturen, auf eigene Kosten durchführen.

Es ist jedoch allgemein üblich, dass der Vermieter diese Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag auf den Mieter überträgt.

Bereits in der Vergangenheit gab es zu diesem Thema diverse höchstrichterliche Entscheidungen, so zum Beispiel zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen mit sogenannten „starren“ Renovierungsfristen.

Bereits diese Klausel hat der BGH in der Vergangenheit für unwirksam erklärt.

Nun hat der BGH in gleich mehreren Entscheidungen die Möglichkeit zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht durch Mietvertrag auf den Mieter weiter eingeschränkt.

Diese Entscheidungen betreffen sowohl die Frage der Gültigkeit von „Schönheitsreparaturklauseln“, als auch die Wirksamkeit von sog. „Quotenabgeltungsklauseln“.

Wie bereits erläutert, wird in einer mietvertraglichen „Schönheitsreparaturklausel“ dem Mieter die Pflicht auferlegt, kleinere Instandhaltungsarbeiten, also Schönheitsreparaturen, durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Klauseln in Mietverträgen grundsätzlich unzulässig und damit unwirksam sind, wenn die Mietwohnung unrenoviert vom Vermieter an den Mieter übergeben wurde.

In diesem Fall wäre nämlich unter Umständen der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, welche gegebenenfalls der Vormieter unterlassen hat oder es würde oftmals der Umstand eintreten, dass der Vermieter die Wohnung vom Mieter in einem besseren Zustand zurückerhält, als er diese an den Mieter tatsächlich übergeben hat. Hierdurch wird der Mieter, nach Ansicht der BGH-Richter, unangemessen benachteiligt.

Nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist damit die Verwendung einer Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag nur noch dann zulässig, wenn die Mietwohnung in vollständig renoviertem Zustand an den Mieter übergeben wurde.

Sinnvollerweise sollte hierauf im Mietvertrag auch ausdrücklich Bezug genommen werden.

In allen anderen Fällen sind Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietvertrag nunmehr unwirksam, was bedeutet, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss und des Weiteren der Mieter sogar während dem laufenden Mietverhältnis vom Vermieter die fachgerechte Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (soweit erforderlich) verlangen kann.

Des Weiteren hat sich der BGH mit der Wirksamkeit von sog. Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen befasst.

In einer sogenannten „Quotenabgeltungsklausel“ ist im Formularmietvertrag geregelt, dass ein Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung, sofern eine Renovierung der Wohnung noch nicht erforderlich sein sollte, dieser dennoch für den von ihm genutzten Zeitraum eine quotenmäßige Entschädigung hinsichtlich der zukünftig noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen hat.

Einer solchen Formularklausel in Wohnraummietverträgen hat der BGH nunmehr grundsätzlich eine Absage erteilt.

Nach der Begründung der BGH-Richter ist eine solche Klausel intransparent, da der Mieter nicht absehen kann, in welchem Umfang, gegebenenfalls welche Kosten auf ihn zukommen.

Damit ist eine formularmäßige „Quotenabgeltungsklausel“ in Wohnraummietverträgen nunmehr immer unwirksam und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Wie bereits erläutert, kann eine sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ hingegen auch weiterhin bei Wohnraummietverhältnissen formularmäßig vereinbart werden, allerdings nur bei renoviert übergebenem Wohnraum. Wird der Wohnraum hingegen unrenoviert an den Mieter übergeben, ist auch in diesem Fall eine „Schönheitsreparaturklausel“ grundsätzlich unwirksam.

BGH-Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 185/14
BGH-Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 242/13
BGH-Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 21/13

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