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Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturen

  • 2 Minuten Lesezeit

Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturen – Urteile vom 08.07.2020 in VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Problemstellung:

Der Streit um die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist ein häufiges Problem belasteter Mietverhältnisse. Weil die gesetzliche Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen landläufiger Erwartung eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen statuiert, finden sich in der überwiegenden Zahl vermieterseits vorgegebener Mietverträge Klauseln, die von der gesetzlichen Regelung abweichend dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen. Zur (Un-)Wirksamkeit dieser Klauseln gibt es seit langem eine Vielzahl von höchstrichterlichen Entscheidungen.

Die bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen:

In diesem Rahmen hat der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bereits in mehreren Entscheidungen festgestellt, dass eine vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung u.a. dann unwirksam ist, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung erhalten hatte und ihm kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde (vgl. Urteile des BGH vom 18.03.2015 in VIII ZR 18/14, Rd. 15, 35, und vom 22.08.2018 in VIII ZR 277/16, Rd. 20), was zur Folge hat, dass anstelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel wiederum die gesetzliche Regelung gilt, mithin die in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Erhaltungspflicht des Vermieters.

Die aktuellen Entscheidungen zu den Schönheitsreparaturen:

Der vorstehenden Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nunmehr mit Urteilen vom 08.07.2020 in VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 eine weitere sehr wesentliche Nuance hinzugefügt: Während es unverändert dabei bleibt, dass der Vermieter vom Mieter keine Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung (ohne finanziellen Ausgleich) verlangen kann, ist der Mieter umgekehrt aber nicht einschränkungslos berechtigt, den Vermieter in einem solchen Fall auf seine gesetzliche Erhaltungspflicht und damit die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 2 Satz 1 BGB in Anspruch zu nehmen. Hat ein Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß erhalten, kann er seinerseits zwar die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist, allerdings muss er sich in einem solchen Fall „nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) […] beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustandes der Wohnung bei Mietbeginn führt.“ Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes sieht mithin weiterhin im Fall der aufgrund der Übergabe einer unrenovierten Wohnung unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eine den Vermieter treffende gesetzliche Instandhaltungsverpflichtung, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes ist in einem solchen Fall allerdings weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll und liegt auch „nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien.“ Sach- und Interessengerecht ist im Rahmen der Durchführung von Schönheitsreparaturen allein die Herstellung eines frisch renovierten Zustandes. Damit würden dann aber auch die Gebrauchsspuren beseitigt, die vor dem betroffenen Mietverhältnis entstanden waren, und der Mieter hätte nach Durchführung der Schönheitsreparaturen „eine Wohnung mit einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn“ erhalten. Hieraus leitet der Bundesgerichtshof unter Zugrundelegung des Grundsatzes von Treue und Glauben (§ 242 BGB) ab, dass die jeweiligen Interessen der Vertragspartner mit einer Kostenbeteiligung „in einen angemessenen Ausgleich zu bringen“ sind, die regelmäßig die Hälfte der aufzuwendenden Beträge ausmacht.

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