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Neuvermietung: Mietpreisbremse und Kreativität
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Ebenso wie in Berlin ist auch in Dresden eine Vorschrift in Kraft, die den Anstieg der Miete bei neuen Vertragsabschlüssen begrenzen soll. Damit werden automatisch auch die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Begrenzung einer Miete bei Neuverträgen in Kraft gesetzt. Danach kann grundsätzlich die Neuvertragsmiete nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so wie sie sich aus dem Mietspiegel ergibt, vereinbart werden.
Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die letzte Miete, die mit dem bisherigen Mieter vereinbart war, höher war als die ortsübliche Vergleichsmiete. Dann kann diese zugrunde gelegt werden. Ausnahmen gelten weiterhin für den Fall der Erstvermietung bzw. einer umfassenden Modernisierung; ebenso für bestimmte einzelne Fälle bei Modernisierung, die bislang noch nicht auf den alten Mieter umgelegt wurden. Das mag aber zunächst nicht weiter zu interessieren.
Der Bundesgerichtshof hatte sich im letzten Jahr mit dem Fall eines Berliner Vermieters auseinanderzusetzen, der seine Gestaltungsspielräume sehr kreativ ausgeschöpft hat.
Dieser Vermieter hat nämlich neben dem Mietvertrag über die Wohnung auch einen separaten Mietvertrag über die Kellerräumlichkeiten abgeschlossen. Für diese war im konkreten Fall eine Nutzungspauschale in Höhe von 79 Euro pro Monat vereinbart, die zuzüglich zudem zu Beginn eines jeden neuen Vertragsjahres um 2,5 % bezogen auf den jeweils bis dahin vereinbarten Mietzins ansteigen sollte. Die Verträge waren jeweils als rechtlich selbstständig bezeichnet. Sie wiesen unterschiedliche Kündigungsfristen und Kündigungsvoraussetzungen auf (BGH, Az.: VIII ZR 94/21).
Der Mieter rügte den Verstoß gegen die entsprechenden BGB-rechtlichen Vorschriften, zudem führte er aus, dass der Vertrag über die Wohnung und der über den Kellerraum tatsächlich ein einheitliches Mietverhältnis darstellen würden.
Der BGH gab dem Mieter zwar insoweit recht, als der Wohnraummietvertrag den entsprechenden Regelungen des Mietpreisdeckels unterfiel. Er stützte aber gleichzeitig die Auffassung des Vermieters, dass dies hinsichtlich der Keller-Nutzungsvereinbarung nicht der Fall sei.
Das führte dazu, dass der Vermieter hinsichtlich der Vereinbarung zur Kellernutzung die entsprechenden Beträge behalten durfte und diesbezüglich auch festgestellt wurde, dass die entsprechenden Regelungen nicht dem Wohnraummietrecht unterfallen.
Fazit: Achtet also der Vermieter auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage, wann tatsächlich zwei rechtlich getrennte Verträge vorliegen, stellt diese Möglichkeit der Vertragsgestaltung einen Weg dar, wie zumindest teilweise die Regelungen zur Begrenzung des Anstieges von Wohnungsmieten „ausgehebelt“ werden können.
[Detailinformationen: RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Telefon 0351 80718-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de]
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