Offenbarungspflichtiger Sachmangel durch Altlastenverdacht

Der Bundesgerichtshof geht in seinem Urteil vom 21.07.2017 (V ZR 250/15) davon aus, dass ein altlastenverdächtiges Grundstück, unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck, in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB aufweist.

Grundsätzlich ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen. Voraussetzung ist, dass die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet.

Ein Grundstück wird als Altlast bezeichnet, wenn es infolge früherer menschlicher Tätigkeit gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen aufweist. Der abgeleitete Altlastenverdacht muss nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden, die das Vorhandensein von Altlasten nahelegen. Er muss auch nicht „konkret und naheliegend“ sein. 

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen, so der Bundesgerichtshof.

Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig im Sinne von § 444 BGB. Er handelt auch subjektiv arglistig, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Eine vertraglich vereinbarte Haftungsausschlussklausel greift im Falle der Arglist nicht.

Besteht der Schaden des Grundstückkäufers im Vorhandensein eines Altlastenverdachts, kann der Käufer vom Verkäufer Ersatz der Kosten für ein Gutachten verlangen, durch das das Bestehen von Altlasten abgeklärt wird.

Zur Geltendmachung seiner Ansprüche ist dem Betroffenen zu raten anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.